借地権付建物の売買契約が解除された場合に、地主に支払済の借地権譲渡承諾料は返還されるか
【地主からの相談】
私は所有している土地を貸しているのですが、その借地人から「借地権と建物を５３８０万円で売買する予定なので、借地権の譲渡を承諾して欲しい」との申し入れがありました。
その後、私と借地人、借地権の買受予定者との間で「借地人から私に譲渡承諾料として５５０万円を支払うことを条件として、借地権譲渡を承諾する」という内容で合意し、私は、借地人から譲渡承諾料５５０万円の支払いを受けました。
しかし、それから間もなくして、買受予定者の債務不履行により、借地人と買受予定者との間で借地権の売買契約が解除されたという話を聞きました。
そのため、借地人からは「支払済の譲渡承諾料５５０万円を返還して欲しい」と言われています。
借地人は売買契約の解除に伴う違約金として１０７６万円を受け取っているようですので、私が譲渡承諾料を返すのは、借地人が二重に利益を受けるのではないかと思い、釈然としません。
私は、譲渡承諾料を返さなければならないのでしょうか。
【説明】
本件は、東京地方裁判所令和元年１１月２７日判決の事例をモチーフにしたものです。
借地権の売買契約が解除されたとなれば、当然借地権の譲渡承諾料も返還されるのでは、と思われるところですが、本件の事例で、裁判所は、結論として、地主は借地人に対し支払済の譲渡承諾料を返還しなくても良い、と判断しました。
その理由としては、「借地権売買契約が解除となった場合について、地主と借地人との間で、支払済の承諾料について返還すべき、という取り決めをしなかったから」というのが主な理由となっています。
これを具体的に見ますと、裁判所は、以下のように述べています。
・本件借地権の譲渡の承諾や本件承諾料の支払に係る部分は，借地人と地主との間で合意されたものであること
・借地人としては，今後，地主に対して本件承諾料の支払をしたとしても，後に，買受予定者が借地人に対して売買代金の支払を怠るなどして本件売買契約が解除される可能性があることも想定することができ，そのような場合に支払済みの本件承諾料の返還を求めることができるものとするのであれば，あらかじめ地主との間でその旨を合意するなどの対応を採ることも可能であったこと
・しかるに，借地人と地主との間の合意では，そのような場合の取扱いについての定めは特にもうけられていないこと，したがって，借地人と買受予定者も，本件売買契約が解除されたからといって，当然には本件承諾料の返還を求めることができないものと認識していたことがうかがえることが認められる。
・これらのことに照らせば，借地人と買受予定者との間の本件売買契約が解除されたからといって，直ちに，そのことが，借地人と地主との間の本件承諾料を支払う旨の合意の効力に消長を来すものではないというべきである。
なお、借地権の売買契約が白紙になったのに、譲渡承諾料を地主が保持し続けるのは公平ではない、ということも借地人は主張しましたが、この点については、借地人が売買契約解除の違約金として１０７６万円を受け取っていることを理由として、直ちに公平に反しない、と裁判所には判断されています。
この裁判事例を教訓にすると、借地権の譲渡をする場合は、借地人としては、地主への承諾料の支払いについて、その後の借地権譲渡契約の解除の場合も想定して地主と承諾料の支払・返還については合意してしっかりと取り決めをしておく必要があります。
この記事は、２０２１年５月５日時点の情報に基づいて書かれています。