旧所有者の時に発生していた賃料滞納を理由として、賃貸借契約を解除できるか？
【ビルオーナーからの質問】
賃貸アパートを１棟購入しました。
アパートは全部で６室あり、満室の状態ですが、その内の１室については、私がアパートを購入した時点で、賃借人が家賃を半年分ほど滞納していました。
半年分の滞納賃料についても、アパートの購入時に併せて前所有者から債権譲渡を受けています。
今後もしっかり賃料を払ってくれるかわからないので、この賃借人との契約は解除したいと考えています。
契約の解除は可能でしょうか。
【説明】
不動産の賃貸借契約においては、売買などの単発の契約とは異なり、ある程度の長期間、賃貸人と賃借人が継続的に関係性を持つことが想定されています。
賃貸借契約においては、このような賃貸借特有の継続的関係という観点が重視され、「契約の解除」という側面においては、単に「契約に違反する事実があった」ということだけでは賃貸人からの解除は認められません。
解除が認められるかどうかは、「契約違反行為が、賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足る程度の著しい背信行為」と言えるかどうかによりその成否が判断されることになります。
賃料の不払いにおいても同様で、一か月不払いがあった、というだけでは賃貸人からの解除は認められず、数か月間（判例実務では建物賃貸借の場合は３か月程度とされています）の賃料の滞納が続いて、初めて「信頼関係が破壊された」として契約の解除が認められる、とされています。
本件では半年以上の滞納が生じていた、ということであれば、信頼関係が破壊される程度の背信行為があった、とは言えます。
もっとも、本件で問題となるのは、
「賃料の滞納が、前所有者（前賃貸人）との間で生じた」
という点です。
賃料の長期間の滞納という信頼関係の破壊行為は、あくまでも「前賃貸人」と「賃借人」との間で生じたものです。
したがって、新所有者に賃貸借契約が移った後、新賃貸人に対して賃料の滞納がなければ、「現賃貸人」と「賃借人」との間では、まだ信頼関係を破壊するほどの賃料滞納は発生していない、ということとなります。
以上を踏まえると、新所有者（現賃貸人）は、前所有者（前賃貸人）の時に発生していた賃料の滞納を理由として、賃貸借契約を解除することはできない、ということが原則となります。
しかし、本件の事例のように、
前所有者の際に発生していた滞納賃料債権について、建物の所有権譲渡と併せて新所有者（新賃貸人）が譲り受けた場合
には、当該滞納賃料が新所有者に帰属します。そして、新所有者が当該滞納賃料の請求をして、その支払がなされない場合には、新所有者と賃借人との間の信頼関係は破壊されたということできますので、新所有者も契約の解除が可能となる、と考えることができます。
この問題を論じた裁判例が東京高等裁判所昭和３３年１１月２９日判決の事例です。
この判決は、本件と同じく、新所有者が前所有者の間で発生していた滞納賃料についても譲り受けていたという事案において、
①「賃料不払に基く賃貸借契約の解除権は、賃貸人に専属するものではあり、延滞賃料債権が第三者に譲渡された場合には、その第三者が賃貸借契約の当事者でなければ、解除権を有しないのはもちろんである」
と述べた上で、
②「新所有者は上記認定のとおり延滞賃料債権を譲り受けたのは新所有者が本件家屋を買受けた結果、賃借人との本件賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継するとともになされたものであり、しかも、新所有者人は譲り受けた延滞賃料債権ばかりではなく、新所有者が賃貸人となつた後の延滞賃料債権（引続き合計十五ケ月分）をも合せて請求しているのであるから、契約解除の前提としての催告としてはもちろん、その延滞賃料を上記認定の相当期間内に支払わないことを条件としての契約解除の意思表示もまた有効といわなければならない。」
と判示しました。
この事案では、新所有者の元でも新たに賃料の滞納が生じていたことが伺われますが（ただし、その期間は不明）、いずれにしても、①の判示から、賃貸借契約の当事者が延滞賃料債権の譲渡受けた場合の解除を認める趣旨での判示であると解釈することはできます。
この記事は、２０２０年３月２９日時点の情報に基づいて書かれています。