認知症の父が所有するビルのテナントとの間の賃貸借契約の解除方法
Q 父は、高齢で認知症であり、日常会話もできないくらい知的能力が衰えています。
父は、昔から店舗兼共同住宅のビルを１棟所有しており、店舗にはテナントが入居しています。契約期間が三年間ですが、一件のテナントが今年の7月に契約終了になります。ビルは老朽化していて、修繕の費用の工面も大変ですので資産の売却も検討しなければいけない状態です。そこで、テナントの契約は解除しようとしています。
父が認知症であることを考慮すると、契約終了させるに当たって何か注意しなければならないことはありますか？
A まず、お父様に成年後見人を選任した上で、テナントとの賃貸借契約解除の交渉をすることになります。
お父様が認知症であり、日常会話もできないくらいとのことですので、認知症の程度は相当重症と見受けられます。
認知症の程度が重い場合、契約の締結や、解除といった法律行為を行うことができません。
このような場合に、お父様を代理して契約などの法律行為ができるのは成年後見人のみとなります。
したがって、まず、家庭裁判所に成年後見人の選任を申立てて、お父様の成年後見人を立てる必要があります。
成年後見人にはお子様が就任することも可能ですが、お子様の財産状態に問題があったり、お父様の推定相続人にあたる他の親族の同意が得られなかった場合には、裁判所により弁護士等の専門家が選任されることになります。
成年後見人が選任された後で、成年後見人がテナントに対して契約の解除（更新の拒絶）の通知を行うこととなります。
しかし、この契約の解除（更新の拒絶）というものは、簡単には認められません。
多くの方は、
「契約期間が満了したから、契約も解除できる」
と考えがちですが、賃貸借契約に関して言えば、その理屈は通用せず、契約期間が満了しても、借主が契約の継続を望めば、基本的には契約が更新されると考えた方が良いでしょう。
したがって、仮に成年後見人より、テナントに対して契約の解除（更新の拒絶）の通知を行ったとしても、テナントが
「今後も契約を更新したい」
と主張してきた場合には、契約の解除は即認められません。
契約を解除するためには、契約を解除（更新を拒絶）するための「正当事由」というものの主張・立証をテナントに対して行い納得してもらうか、それでも納得しなかった場合には裁判を起して、裁判所に契約の解除（更新の拒絶）を認めてもらうことになります。
この「正当事由」とは、例えば、ビルが老朽化して取壊等が必要な状態であるとか、相当程度の立退料の提供がある、ということが該当します。
テナントの立退き料の場合、立退き料には営業補償などの名目の金員をテナント側から主張されることがあるため、相当高額になる傾向があります。
以上まとめますと
１ お父様の認知症が進行している場合には、まず成年後見人を選任する
２ 契約の解除（更新の拒絶）は容易には認められないことを想定して、今後のビルの管理・処分を考える。
ということになります。
２０１５年１１月３０日更新