弁護士の賃貸・不動産法律相談

上記のような場合に売掛金（代金）を回収するためには、民事裁判を起こして裁判所から判決をもらい、それをもとに強制執行する、というのがごく一般的な流れです。

強制執行には、大きく分けると、以下の２つがあり、どちらの手段で進めるかをまず検討します。

代金を支払わないような工事業者の場合、不動産を持っていないか、持っていても抵当権などの担保がついていて差押えてもあまり意味が無いというケースが多いですので、②の預金や工事代金などの債権の差押えを検討することになります。

債権を差し押さえる場合、法律的に重要なのは、

その債権をどこまで特定する必要があるか

ということです。

例えば、預金を差し押さえる場合、銀行名と支店名を特定する必要があり、支店を特定せずに裁判所に申し立てをしても却下されてしまいます。

では、その工事業者が他の業者に対して有している工事代金などを差押えたいという場合は、どこまで特定すればよいでしょうか。

差押債権の特定性に関しては、最高裁平成２３年９月２０日決定があります。この最高裁は、債権者が、銀行の支店名を特定せずに、ある銀行の全ての支店を対象として順位をつけて差押をしたという事案でした。

この事案に対しては、以下のように述べています。

①「民事執行規則１３３条２項」「の求める差押債権の特定とは、債権差押命令の送達を受けた第三債務者において、直ちにとはいえないまでも、差押えの効力が上記送達の時点で生ずることにそぐわない事態とならない程度に速やかに、かつ、確実に、差し押さえられた債権を識別することができるものでなければならない」。

②「債権差押命令の送達を受けた第三債務者において一定の時間と手順を経ることによって差し押さえられた債権を識別することが物理的に可能であるとしても，その識別を上記の程度に速やかに確実に行い得ないような方式により差押債権を表示した債権差押命令が発せられると，差押命令の第三債務者に対する送達後その識別作業が完了するまでの間，差押えの効力が生じた債権の範囲を的確に把握することができないこととなり，第三債務者はもとより，競合する差押債権者等の利害関係人の地位が不安定なものとなりかねないから，そのような方式による差押債権の表示を許容することはできない。」

③「本件申立ては，大規模な金融機関である第三債務者らの全ての店舗を対象として順位付けをし，先順位の店舗の預貯金債権の額が差押債権額に満たないときは，順次予備的に後順位の店舗の預貯金債権を差押債権とする旨の差押えを求めるものであり，各第三債務者において，先順位の店舗の預貯金債権の全てについて，その存否及び先行の差押え又は仮差押えの有無，定期預金，普通預金等の種別，差押命令送達時点での残高等を調査して，差押えの効力が生ずる預貯金債権の総額を把握する作業が完了しない限り，後順位の店舗の預貯金債権に差押えの効力が生ずるか否かが判明しない」

この「差押債権の特定性」が具体的に問題となった事例が福岡高裁平成２４年６月１８日決定の事例です。

この事例は、債権者が、債務者の有する工事代金を差し押さえようとしたのですが、おそらく工事の相手方は把握していたものの個別の工事を特定することができなかったので、以下のように債権を特定して裁判所に差押えの申し立てをしました。

（１）債権の種類、発生原因

「債務者と第三債務者との間の舗装工事の設計、積算、施工、監理及び監督業務、建設工事の設計、積算、施工、監理及び監督業務、上記に附帯する一切の業務に関する契約」

（２）債権の発生年月日

「債務者が平成２１年１２月１日から平成２４年３月３０日までの間に施工した工事等の請負代金債権のうち、支払期の早いものから頭書金額に満つるまで」

このような申立てについて、裁判所は却下する決定を下しました。

その理由は以下の通りです。

「本件の差押債権は、概略として、一定期間内に施工を行った工事等に限定されているものの、債務者Ｙ社の目的を対象とした請負債権であって、支払期の早いものから一定の金額に満つるまでというものである。しかるとき、支払期限が同日のものが複数存在する可能性を否定することはできないので、本件のような差押債権の表示では、特定されているとはいえない。」

「また、本件のように請負債権を順位付けする方法で包括的に差し押さえようとする場合には、一次的には、第三債務者が、自ら保管する帳簿等の資料に基づき各債権に対する差押えの額を判断しなければならず、一つの債権についての存否ないしその金額の判断を誤ることが、後順位の債権についての差押えの範囲の誤りに波及することになる上、債権の順序自体についても判断を誤るリスクを第三債務者に負わせることになるといわざるを得ず、その作業は第三債務者にとって容易ではない。」

「かような観点からすると、債権差押命令の送達が第三債務者になされた場合、差押えの効力が送達の時点で生ずることにそぐわない事態とならない程度に速やかに、かつ、確実に、差し押さえられた債権を識別することができるように、少なくとも基本契約が締結されているのであれば基本契約の、基本契約が締結されていないのであれば、一つ一つの契約の、締結時期、契約内容の概要、請負契約の具体的種類による特定程度はすべきである。」

「本件のように債務者の目的のすべてを対象とする請負債権を差押債権とする債権差押命令の申立てが許されるとなると、債権者は、債務者の具体的な請負債権の存在について調査の労力を負担することなく、その取引相手と思料される業者を第三債務者として債権差押の申立てをすることが可能となる。その結果、第三債務者は、請負債権の有無や内容に関する調査をすることになるが、これは、第三債務者に債権者に比して煩雑で相当な負担をかけることになる。したがって、債権者の便宜のみを優先させることになる本件のような差押債権目録の記載は特定を欠くといわざるを得ない兵士絵

「抗告人、債務者Ｙ社、第三債務者らのいずれも建築工事関係者である。そのうえ、請求債権は、公正証書正本に表示された道路資材製品等の売掛金代金債権等である。そうすると、抗告人は、同じ業界の債務者Ｙ社の情報については接する手段がないとはいえず、また、平成二二年一〇月一五日付公正証書の作成時ないしその後において、債務者Ｙ社から、当時の仕掛かり工事の内容や、将来受注する予定の請負工事の内容等の情報を得ることは可能であったものである。かように債務者Ｙ社の請負工事内容の調査が著しく困難であったとは認め難い抗告人において、債権の特定のために何らかの調査をしたという事実が窺われない本件においては、これ以上の特定を求めることが、抗告人に対し不可能を強いるものであるなどということはできない。」

以上の裁判例に対しては、

「本件申立てのように、差押債権の表示につき、単発的な契約であるか継続的な契約であるか明らかにされず、発生原因たる契約の内容をほとんど特定しないような申立てがされることは実務上も稀であり、本決定の結論については異論がない。」という評価がされており、概ね妥当と言えます。

したがいまして、工事代金を差し押さえるためには、以下に留意する必要があります。

①単発的な契約であれば、契約の日時及び契約の目的（仕事の内容、場所等。工事代金であれば、工事名又は工事の場所、工期、代金等）を表示する必要がある。

②基本契約のある継続的な契約であれば、基本契約の内容を特定した上で、ある特定の支払時期以後の請負代金を差押える旨を明示する必要がある。

上記の情報の取得にあたっては、可能な限り同業者などから情報を得たり、建築現場に掲げてある標識を確認するなどして工事を特定する必要があります。

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２０１６年１月７日更新

 

 

 

この論点については、様々な考え方が提唱されているところではありますが、上記のような事例において大阪地裁平成24年12月5日判決は、

と判示し、建築士から注文者への報酬請求を認めました。

その理由としては、

と判示しています。

上記のケースは、注文者の要求するグレードがかなり高かったという事実が結論に影響を及ぼしていると考えられますので（グレードを落とせば5300万円程度まで予算を減額することが可能であったとの認定もしています）、あくまでも事例判断となりますが、いずれにしても、予算を大幅に超過した設計であるからといって、ただちに債務不履行となり報酬請求が認められないわけではないという一例を示した裁判例として実務上参考となります。

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２０１５年１２月１９日更新

建設工事の契約においては、

「将来紛争が生じた場合には建設工事紛争審査会の仲裁に付する」

という合意がなされることがあります。

このような「仲裁合意」がなされた場合、紛争についての判断を仲裁判断に委ねるということになります。

したがって、民事訴訟を起こすことはできず、仲裁判断がなされた場合には、一定の例外を除き、確定判決と同一の効力を有し（仲裁法45条1項，2項）、当事者は仲裁判断に拘束され、これに対し、不服申立てをすることも許されなくなります。

このように「仲裁合意」をすれば、その範囲において、当該合意をした当事者は、裁判を受ける機会を失うことになります。

したがって、その合意の効力については、慎重に検討する必要があります。

この「仲裁合意」が成立しているか否かについて争われたのが、東京高等裁判所平成25年7月10日判決の事例です。

この事例では、契約の約款において

「「あっせん又は調停」により紛争を解決する見込みがない場合に、「双方の合意に基づいて」審査会の仲裁に付し、その仲裁判断に服する」

と定められていました。

この「双方の合意に基づいて」という文言の解釈が問題となり、第一審は、

「双方の合意に基づいて仲裁判断に服することができることを注意的に規定したものとは解されず」

と判断し

「将来発生する紛争を，あっせん若しくは調停又は審査会の仲裁により解決する趣旨を明確にしたものと解される。」

と結論付けて、仲裁合意の成立を肯定しました。

これに対して、東京高等裁判所は、仲裁合意の成立の判断は慎重にすべきである、と前置きした上で、

と判示し、仲裁合意の成立を否定しました。

私見では、第一審の解釈は、文言上少し無理があるように思いますので、東京高裁の判断は至極妥当と考えられます。

仲裁合意の成否の判断は慎重にすべきである、ということを示した点で、意義のある事例です。

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２０１５年１２月１９日更新

ゼネコンや工務店に建物の建築を依頼し、建築請負契約を締結して建物を建ててもらったものの、その後に不具合が発見された場合、法律上は、

ができます。

この場合に一番問題となるのが、その不具合が「瑕疵」と評価されるかということです。

何か「瑕疵」にあたるか、という点について、仙台地方裁判所平成２３年１月１３日判決のケースは以下のように論じており、実務上参考となります。

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２０１５年１２月１４日更新

築年数が５０年以上経過し老朽化しているようなマンションで、なおかつ耐震性も危ういというマンションが増えてきていると言われています。このような場合に対処するために、マンションの管理組合としてどのような選択肢があるかについて、簡単に解説します。

対応策として主な選択肢は以下の３つです。

 

１　耐震改修の修繕を行う

メリットとしては、建替よりも費用がかからない、という点にあります。

他方で、デメリットとしては、耐震改修をしても、今後さらに改修の費用はかさみますので、問題の抜本的解決にならないということです。

２　建替を行なう

メリットとしては、新しいマンションを建てられて資産価値が上がること、また、建替の場合、原則として５０％容積率の緩和が受けられますので、新たな区分所有スペースを増やすことができ、その部分を売却して建替費用の一部に充足できることです。

他方で、デメリットとしては、現状の住民（区分所有者）にとっては建替費用を捻出するためにある程度の持ち出しが発生する可能性があること、また、建替に至るまでの区分所有者の合意の形成や、建替工事に時間がかかるということが挙げられます。

３　敷地の売却を行なう

メリットとしては、敷地が高く売れれば、区分所有者はその売却益で他の物件を買い替えできること、売却までの期間が短くて済むということが挙げられます。

他方で、デメリットとしては、敷地が高く売却されないと結局意味が無いこと、区分所有者の大多数が転居を決断してくれないとこの方法はとれないことが挙げられます。

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２０１５年１２月１４日更新

借地を売却する場合、地主の承諾が必要となります。

もっとも、借地だけで売却するとなると買い手がつきにくかったり、売却金額が低くなる傾向があります。

したがって、借地を売却するのであれば、地主と相談して

底地と共に売却する

もしくは、地主に買い取ってもらう

という手段も検討した方が良いでしょう。

借地を売却する場合のほか、借地上の建物を建て替えたり大規模修繕する場合にも、地主の承諾が必要となります。

しかし、地主が認知症であり、認知症の程度が重く、上記の「承諾」の法律的な意味すら理解できないような状況の場合、地主は法律上有効な承諾ができません。

このような場合、地主に成年後見人が選任されていれば、成年後見人の「承諾」を得るということをすれば足りますが、仮に成年後見人すら選任されていない場合には、上記の地主の承諾の得るための裁判（借地非訟と言います。）を裁判所に起こす必要があります。

そして、地主は認知症で当然ながら裁判を遂行することができないですから、地主に代わって裁判の対応をする代理人（特別代理人と言います。）を裁判所に選任してもらうという手続をしなければなりません。

この特別代理人というのは、裁判所が、裁判手続のために地主の代理人として選任するのですが、基本的には弁護士が選任されます。

裁判所に特別代理人を選任をしてもらうにあたっては、この特別代理人となる弁護士が裁判手続を行うための「報酬」に該当する金額を、こちらから予め裁判所に納めなければなりません。

この「報酬」に該当する金額がいくらかという問題がありますが、この金額は特別代理人となる弁護士がどの程度の業務を行うかによって様々ですので一概には言えません。

特別代理人の業務がそれほど無いと見込まれる場合は１０～２０万円程度となることが多いですが、通常の裁判手続でそれなりの業務が予定されている場合は、５０万円前後になることもあるようです。

借地契約が更新される場合、契約書に更新料の支払いが規定されている場合には更新料が発生します。

更新料の相場は、地域によっても様々ですが、一般的には、借地権価格の５～１０％と言われています。

したがいまして、更新時期を見据えて、概ねそれだけの資金を用意しておく必要があります。

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２０１５年１１月３０日更新

お父様が認知症であり、日常会話もできないくらいとのことですので、認知症の程度は相当重症と見受けられます。

認知症の程度が重い場合、契約の締結や、解除といった法律行為を行うことができません。

このような場合に、お父様を代理して契約などの法律行為ができるのは成年後見人のみとなります。

したがって、まず、家庭裁判所に成年後見人の選任を申立てて、お父様の成年後見人を立てる必要があります。

成年後見人にはお子様が就任することも可能ですが、お子様の財産状態に問題があったり、お父様の推定相続人にあたる他の親族の同意が得られなかった場合には、裁判所により弁護士等の専門家が選任されることになります。

成年後見人が選任された後で、成年後見人がテナントに対して契約の解除（更新の拒絶）の通知を行うこととなります。

しかし、この契約の解除（更新の拒絶）というものは、簡単には認められません。

多くの方は、

「契約期間が満了したから、契約も解除できる」

と考えがちですが、賃貸借契約に関して言えば、その理屈は通用せず、契約期間が満了しても、借主が契約の継続を望めば、基本的には契約が更新されると考えた方が良いでしょう。

したがって、仮に成年後見人より、テナントに対して契約の解除（更新の拒絶）の通知を行ったとしても、テナントが

「今後も契約を更新したい」

と主張してきた場合には、契約の解除は即認められません。

契約を解除するためには、契約を解除（更新を拒絶）するための「正当事由」というものの主張・立証をテナントに対して行い納得してもらうか、それでも納得しなかった場合には裁判を起して、裁判所に契約の解除（更新の拒絶）を認めてもらうことになります。

この「正当事由」とは、例えば、ビルが老朽化して取壊等が必要な状態であるとか、相当程度の立退料の提供がある、ということが該当します。

テナントの立退き料の場合、立退き料には営業補償などの名目の金員をテナント側から主張されることがあるため、相当高額になる傾向があります。

以上まとめますと

ということになります。

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２０１５年１１月３０日更新

保有が不可能で売却するとなった場合、このような不動産の場合、

①現状で売却、②満室にして売却、③家賃滞納者の立退完了後に更地にして売却

という３つの手段が考えられます。

以下、順番に検討していきましょう。

空室率が高いので、このままでは高値での売却が期待できません。

なお、売却する場合、家賃を滞納している入居者のことは買主への告知事項になるのではないかという問題があります。

買主がこういった賃貸物件を購入するには、家賃がしっかり入ってくるということが大きな動機になりますので、やはり家賃滞納者の存在については買主に重要事項説明で告知しなければなりません。

したがって現在遅れているということであれば、告知事項になります。

また、過去に度々遅れたことがある、ということも告知事項になります。

上記の通り、現状で売る、となると相場よりも低い値段での売却も余儀なくされる可能性があります。

そこで、ある程度時間的、資金的な余裕が有るのであれば、売却するにしても、満室にしてから売るということも検討の余地があります。

管理会社に管理・募集等を委託している場合、そもそも管理会社がきちんと募集をしているのかということをチェックする必要があります。

その上で、適性家賃の設定やリフォームの必要性なども検討するなど入居者を呼び込む対策を検討しなければなりません。

もっとも、簡単に満室になるなら、売却しなくても良いかもしれませんが・・・

土地の形状や立地条件によっては、更地の状態で売却する方が高い収益を上げることができる可能性もあります。

そこで、建物を解体して更地にする必要がありますが、その前提として家賃滞納者を退去させる必要があります。

家賃滞納者へ立退きを求める場合、家賃の滞納が３ヶ月分以上に及んでいれば、裁判に持ち込んでもほぼ間違いなく退去が認められます。

もっとも、裁判を起こして、さらに強制的な追い出し（強制執行）まで行うとなると、弁護士費用や強制執行の費用も含めるとかなりの高額になってしまいます。

そこで、まずは内容証明郵便で解除通知を出して、滞納者が自発的に退去するよう促すところから進めます。内容証明郵便を出しても、滞納者が全然反応がないようであれば、弁護士名で内容証明郵便を出し、さらに訴訟提起、という流れで退去の手続を進めることになります。

また、このケースでは建物に対して土地が広くて有効活用できていない可能性が高いと考えられます。

そこで、土地を半分に分筆して売却するということも検討できます。

いずれの手段を取るにしても

・家賃滞納者への対応

・空室の改善方法の検討

・投資効率の改善

同時並行して検討して行く必要があります。

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２０１５年１１月３０日更新