弁護士の賃貸・不動産法律相談

「従来存続している家屋賃貸借について一定の期限を設定し、その到来により賃貸借契約を解約するという期限付合意解約をすることは、他にこれを不当とする事情の認められない限り許されないものでなく、従って右期限を設定したからといって、直ちに借家法にいう借家人に不利益な条件を設定したものということはできない」

・貸主は、自己使用の必要性から本件賃貸借契約の期間が満了するにあたって契約更新を拒絶したが、借主の事情を考慮して、賃料は従前のまま一か月金五万円に据え置いたまま１０年後まで賃貸借を継続することを約したこと

・借主は、右期限の到来により本件建物の明渡しを約したが、本件賃料は、本件賃貸借契約の当初である昭和五一年一二月一七日から右期限付合意解約の期限到来に至るまでの間、改訂されることなく金五万円のまま据え置かれ比較的低廉な賃料のまま据え置かれていたこと

・本件賃貸借の合意解約に至るまで一〇年という期間があったにもかかわらず、この間、被告において明渡しを前提とした配慮等をした事情も何ら窺えないこと

「約三年二か月分の賃料及び共益費相当額の違約金が請求可能な約定は、賃借人である被告会社に著しく不利であり、賃借人の解約の自由を極端に制約することになるから、その効力を全面的に認めることはでき」ない。

解約日から「一年分の賃料及び共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効と解する。」

【参考：東京地方裁判所平成２２年２月２４日判決】（原告：貸主、被告：借主）

「室内で犬猫等の小動物を飼育させるかどうかについては賃貸人，賃借人双方にとって重要な利害があることは常識の範囲に属するものであるところ，建物賃貸借契約書（甲１）にも小動物の飼育が禁止されていることが明記されていることが明らかであること，被告自身もその嘆願書（甲８）において，契約時に口頭及び契約書でペット飼育が禁止されている旨告知されていたことを認め，契約違反であるのは確実であり，犬猫ではなく散歩の必要もないので大きな問題になることはないと考えてフェネックギツネの飼育を続けたことを自認していたこと，原告の本件飼育行為停止の要望を聞き入れずにフェネックギツネは家族同然であるとしてその後も本件飼育行為を継続したことが明らかであることなどを，信頼関係が破壊されていたことを窺わせる事情として指摘できる。」

「本件建物の賃借人募集パンフレットには被告主張どおり動物飼育禁止の条件は記載されていないことが認められる。しかしながら，被告が主張し，述べるところによっても，契約時に動物飼育禁止を伝えられ，本件賃貸借契約の締結を見送る機会もあったものの，既に相当額を仲介業者に支払済みであったので，特約を認識しつつも契約書にそのまま署名捺印したというのであるから，被告が本件飼育行為に及んだことを，原告や仲介業者に責任転嫁して，これを正当化することはできない。」

「被告は，フェネックギツネの特徴や飼育状況等を縷々主張し，これに沿う証拠（乙２，乙３の１から３まで）を提出するが，本件における問題は，どのような動物であれば室内で飼育しても差し支えないかという点ではなく，動物飼育禁止特約の下で動物を室内で飼育することそのものの可否の点にある。被告が長年連れ添ってきたフェネックギツネに愛着を有すること自体は理解できるけれども，一連の被告の行動を全体としてみると，原告の指摘に耳を貸さずに，自己の都合のみを優先させることに終始してきたとみるほかはない（なお，本訴係属後も，被告の基本的姿勢には結局変化がみられなかった。）。」

「諸点を総合考慮すると，本件においては，原告が本件賃貸借契約の停止期限付解除の意思表示をした時点で，本件賃貸借契約における当事者間の信頼関係が破壊されているというべきであるから，原告の解除の意思表示は有効である。」

・賃料の支払状況が変わるかどうか

・賃借目的物の使用状態が大きく変わるかどうか

・その他、契約締結が個人的な信用関係等に強く結びついていたか否か

１　《証拠略》によれば、以下の事実を認めることができる。

（一）　被告の元代表取締役であり被告の実質的なオーナー経営者であつた訴外後藤は平成二年当時満六三歳、その妻和子は満六二歳で、昭和六〇年ころから和子が腰痛のため営業に従事できなかつたところから、訴外後藤一人で被告の営む居酒屋「七福」を切り盛りしていく自信を喪失し、親族等には適当な跡継を見出せず、また、店内の内装が老朽化しその改装費六五〇〇万円余りを捻出するあてもなかつたため、その去就につき知人に相談していたところ、不動産管理等を業とする河野孝子が株を持たせてくれればその費用は出捐するとの意向を有しているとのことであつたところから交渉を重ねた結果、とりあえず発行済み株式の五五パーセントを代金五五〇〇万円で譲渡することとし、同年一〇月末に三〇〇〇万円を同年一一月に二五〇〇万円をそれぞれ受領した。なお、右譲渡に際して被告の発行済み株式数を同月六日付で二万株に増資している。

（二）　訴外後藤としては、右のような事情から、被告の全株式を譲渡してもよいと考えていたが、河野が居酒屋を経営した経験がないことなどを考慮してとりあえず譲渡する株式割合を右のとおりとしたもので、七福の営業は大山勝弘が実質的に取り仕切るようになり、訴外後藤においても同店従業員に対し以後大山に従つて仕事をするよう発言して引継をなしほとんど七福に出社しなくなつた。

（三）　右七福での営業形態の変更を知つた原告では事実関係の調査を始め、平成二年一一月一六日付で役員の全面的な交代が行われていることや株主の変更、訴外後藤とその親族の持株割合が株主名簿上も過半数を下回つていることを認識するに至り、従前の被告と同日以降の被告との実質的同一性が喪失しているとの判断に至つた。

（四）　そこで、原告では同年一二月二一日、訴外後藤に面接し、被告において行われた役員の変更等が承認事項であることを説明して必要書類の提示を求め同月下旬にその提出を受けたが、その際訴外後藤は河野につき遠縁にあたるとの説明をなしていた。しかしながら、原告による調査の結果両名の間に縁戚関係のないことが判明し、訴外後藤の提出した書類の内容等を踏まえ役員等の変更を認めないこととした。

２　右事実及び争いのない事実等によれば、訴外後藤による本件株式譲渡の動機が同人の年齢や体力的な事情等によるものであることは被告主張のとおりであることは認められるが、被告は従前訴外後藤及びその家族を中心とした同族会社であり、このような会社にあつては株式会社として法人格は同一であつてもその株主や役員の構成によつてその会社経営の方針・内容が変動することは容易に予測しうるところ、従前の被告と平成二年一一月一六日以降の被告との実質的同一性が喪失しているとの判断にいたつたこと、本件賃貸借契約は最低基準賃料の定めがあるとはいえ歩合性賃料を採用しており、居酒屋という職種及びその営業形態をも考慮すると、経営者の変動によつて営業収入の変動が生ずると予測しうること、不動産業をしていた河野が株式譲受人として関与していながら契約上の義務である承認を求める手続きを直ちにとらず、しかも調査に際し虚偽事実が述べられていたことなどの右認定の諸事情を総合勘案すると、原告が承認義務等の約定に定める承認をしなかつたことが不相当であるとは認められず、また、被告において行つた組織変更につき信頼関係を破壊しない特段の事情の存在を認めることはできないものといわざるをえない。

「自然損耗等についての原状回復の内容をどのように想定し、費用をどのように見積もったのか等については、賃借人に適切な情報が提供されたとはいえない。」

「本件原状回復特約による自然損耗等についての原状回復義務を負担することと賃料に原状回復費用を含まないこととの有利、不利を判断し得る情報を欠き、適否を決することができない。

このような状況でされた本件原状回復特約による自然損耗等についての原状回復義務負担の合意は、賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされたものであって、賃借人に一方的に不利益であり、信義則にも反する。」

【参考判例：大阪高等裁判所平成１６年１２月１７日判決】

本件原状回復特約は、自然損耗等についての賃借人の原状回復義務を約し、賃借人がこの義務を履行しないときは賃借人の費用負担で賃貸人が原状回復できるとしているのであるから、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重していることは明らかである。

イ　前記のとおり、本件原状回復特約により自然損耗等についての原状回復費用を賃借人に負担させることは、賃借人の二重の負担の問題が生じ、賃貸人に不当な利得を生じさせる一方、賃借人には不利益であり、信義則にも反する。

そして、本件原状回復特約を含む原状回復を定める条項は、退去時、住宅若しくは付属設備に模様替えその他の変更がある場合、賃貸人の検査の結果、畳、障子、襖、内壁その他の設備を修理・取り替え若しくは清掃の必要があると認めて賃借人に通知した場合には、自然損耗も含み、本件建物を賃貸開始当時の原状に回復しなければならないとされており（第一九条）、賃貸人が一方的に必要があると認めて賃借人に通知した場合には当然に原状回復義務が発生する態様となっているのに対し、賃借人に関与の余地がなく、賃借人に一方的に不利益であり、信義則にも反する。

また、居住目的の建物賃貸借契約において、消費者賃借人と事業者賃貸人との間では情報力や交渉力に差があるのが通常であり、本件において、賃貸借契約書（甲一）調印の際に交付された原状回復等に関するご連絡という文書（乙一）の内容は、別紙のとおりであるところ、これによれば、原状回復すべき内容を冷暖房、乾燥機、給油機等の点検、畳表替え、ふすま張り替えなどと具体的に掲げ、賃貸人が原状回復した場合の賃借人の費用負担額の基礎となる費用単価を明示し、さらに、敷金と原状回復費用とを差引計算して返還するものであるところ、敷金を返還できるケースが少なく、逆に多額となる場合もあることが指摘されているが、本件原状回復契約による自然損耗等についての原状回復義務負担の合意及び賃料に原状回復費用を含まないとの合意に関し、五万五〇〇〇円という賃料額が従前の賃借人の負担した自然損耗等についての原状回復費用を含めたものか否か（控除したか否か）とか、これを含めたもの（控除しないもの）とすると考えられる本件の場合、事後的に退去時に発生する原状回復費用をどのように賃料に含ませない（控除する）こととするのか、原状回復の内容をどのように想定し、費用をどのように見積もったのか、とりわけ、自然損耗等についての原状回復の内容をどのように想定し、費用をどのように見積もったのか等については、賃借人に適切な情報が提供されたとはいえない。

したがって、賃借人は、敷金額二〇万円、賃料五万五〇〇〇円という各金額を前提に、本件原状回復特約による自然損耗等についての原状回復義務を負担することと賃料に原状回復費用を含まないこととの有利、不利を判断し得る情報を欠き、適否を決することができない。

このような状況でされた本件原状回復特約による自然損耗等についての原状回復義務負担の合意は、賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされたものであって、賃借人に一方的に不利益であり、信義則にも反する。

したがって、本件原状回復特約は信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するといえる。

控訴人は本件原状回復特約が合理性を有して公平である旨を種々主張するが、自己が自然損耗等についての原状回復費用を出捐しないまま、自然損耗等についての原状回復費用に相当する分の二重負担という態様で賃借人に原状回復義務を負わせ、賃借人の損失の下に実現する合理性、公平性であって、同主張は、信義則に反し、正当なものといえない。

ウ　よって、本件原状回復特約、即ち、自然損耗等についての原状回復義務を賃借人が負担するとの合意部分は、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法一〇条に該当し、無効である。

①　無条件で修繕工事に協力する旨の特約が定められている場合に、賃借人はこれに従わなければならないのか

②　借主が補修工事への協力を拒んだことが、賃貸借契約解除の理由となるか

「借主が賃借使用している建物内で工事を行うのであり，借主において相応の負担を伴うものである以上，本件特約１において，借主は無条件に排水管の工事に協力する旨が定められているとしても，借主が貸主に対して社会通念上相当な範囲で工事の内容や条件につき協議を求めることが即否定されるべきものとは解されない。」

「借主が最終的に本件工事に求める条件は，

①被告の営業日外である土日に行うこと，

②本件工事に原告代表者が立ち会うこと，

③本件工事によって被告に損害が生じた場合に原告が責任を負う旨を書面で明確にすること，④被告代表者が本件工事に立ち会うことの日当として３万円（１日１万５０００円×２日）を支払うこと，

⑤被告の従業員が机やパソコンといった備品類や床に置いてある書類等を移動させることの日当として２０万円（１日１０万円×２日）を支払うことであると認められる。」

「また，これに対する原告の回答は，

①本件工事は土日に行う，

②原告代表者が本件工事に立ち会う必要はないため立会いは行わないが，事故が起きた場合には不動産業者が対応できるようにしておく，

③本件工事の責任を原告が負うことを明確にする内容の和解について検討可能である，

④，⑤日当を支払うことはできない

というものであることが認められる。」

「そうすると，②，④及び⑤の点が問題となるところ，②につき，原告代表者が本件工事に立ち会わなければならない理由はないし，④，⑤につき，本件工事においては，机やパソコンといった備品類を移動させる必要はなく，脚立を置く足場を確保するために床に置かれた書類やごみ箱を動かすことで足りるところ，被告代表者は，工事業者がこれらを動かすことは許さず，従業員に指示して行う必要があるためやはり上記日当を要求する旨明言しているが，脚立を置くために必要な範囲で床に置かれた書類等を一時的に動かすことによって，被告に金銭補償を要するほどの損害や負担が生じるとは考え難く，もはや合理的な範囲を超えた要求であると言わざるを得ない。」

「したがって，被告は，本件工事への協力を拒み，本件特約１に違反したと評価すべきであり，上記説示した経緯に加え，原告における本件工事の必要性や本件工事によって被告が被る負担の程度に照らせば，原告と被告の間の信頼関係は破壊されたというべきである。」

「期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。」

　「原告が負担すべき原状回復工事については，これを実施した後に被告に本件建物を明け渡す趣旨の契約であると考えるのが相当である。したがって，本件賃貸借契約においては，原告は，原告が実施すべき原状回復工事を完了して本件建物を引き渡すまでは，本件建物の明渡しがあったものとはいえないというべきである。」

　「賃貸借契約においては，原状回復した上で賃貸目的物を返還することが必要であり」「本件においても，賃借人である被告は，原状回復義務が免除されたなど別段の合意や原状回復義務を否定すべき特段の事情が認められない限り，旧賃貸借契約を開始した時点の原状を回復して本件各土地を返還すべき義務があるというべきである。」

　「本件賃貸借契約によれば，原告は，本件各建物を原状に復した上で明け渡すものとされており，また，本件各建物を明け渡す際には，本件事務所の１階～４階について，ハウスクリーニングを実施することとされている（甲２）。そうすると，被告は，本件各建物について，上記原状回復及びハウスクリーニングを実施した上で，本件各建物を明け渡さなければ，本件各建物を明け渡したことにならないものと解するのが相当である。」

「しかるに，上記認定のとおり，Ｂｉｚｅｘは，平成２２年７月３０日の時点において，本件事務所のハウスクリーニングが不十分であったり，本件各建物の原状回復工事が少なからぬ箇所で未了の状態であったというのであるから（詳細については，乙９，１０），同日，被告に対し，本件各建物を明け渡したということはできないのであって，上記原状回復工事等を完了し，本件各建物の鍵を被告に全て返還した同年８月２０日の時点で，本件各建物を明け渡したものと認められる。」

「賃貸人が新たな賃貸借契約を締結するのに妨げとなるような重大な原状回復義務の違背が賃借人にある場合には、これを目的物返還義務（明渡義務）の不履行と同視」するものである

・契約書で明渡し前の原状回復義務の履行が合意されていると解釈されるか

・仮に合意されていなかったとしても、原状回復工事をしなければ新たな賃貸借契約の締結の妨げとなるか

「原告は，被告に対し，平成１６年４月１９日に同年８月末日をもって解除する旨の通知をした上，平成１７年１月３１日には本件建物からナイジェリア大使館を退去させ，その鍵を被告に引き渡して本件建物を明け渡そうとしたところ，被告が鍵の受取を拒絶したのであるから，原告は平成１７年１月３１日に本件建物を明け渡したというべきであり，平成１７年２月１日以降の賃料等が発生するはずはないと主張している。」

「本件賃貸借契約（乙１号証）によれば，原告は，本件建物のうち原告において修理，改造，模様替えなどをした箇所については原告の負担で原状に回復した上で本件建物を被告に明け渡すとされているが（第１１条），そうではない箇所については修理，清掃して原状に回復するとだけあり（第１４条），このような一般の原状回復工事と明渡時期との先後関係については，特に明示の約定は存在していないことが認められる。

ただし，上記のような本件賃貸借契約における各条項の先後関係や内容の趣旨を考慮すれば，本件においては，原告が負担すべき原状回復工事については，これを実施した後に被告に本件建物を明け渡す趣旨の契約であると考えるのが相当である。したがって，本件賃貸借契約においては，原告は，原告が実施すべき原状回復工事を完了して本件建物を引き渡すまでは，本件建物の明渡があったものとはいえないというべきである。」

「そうすると，一般的には，原告は，原状回復工事が完了した平成１７年５月２０日までの間については，明渡義務の履行遅滞にあったと考えることができるはずである。しかし，本件では，甲１号証，乙８，１８，４３～４９号証，原告代表者尋問の結果，Ｅ証人の証言，Ｆ証人の証言などを総合的に勘案すれば，この間に被告も被告が負担すべき部分の原状回復工事を実施していたことや，実際の作業の便宜のために原告のなすべき工事に先立って被告の工事をしたために原告において手待ちになっていた部分も少なくないことことが認められるから，そのような本件における特殊な事情を考慮するならば，原告，被告の双方によって原状回復工事がなされていた平成１７年２月１日から同年５月２０日までの期間について，原告の一方的な明渡義務の遅滞として賃料等相当損害金２０７７万７４１９円の支払義務を肯認するのは，当事者間の公平に反し相当ではないというべきである。」

「問題は，どのような基準でこれを原告と被告とに配分して負担させるのが相当かということになるが，全体を通して公平に分担させるべき基準は見あたらないので，民訴法２４８条の趣旨を類推適用して，当事者間の公平にかなう方法によって配分して負担させる他はないと考えられる。しかるに，原告が行った原状回復工事の内容（甲１号証）と被告が行った原状回復工事の内容（乙１８号証）とを比較検討しても，それぞれの実施時期の相互関係は明らかではなく，また，原告が提出した工事工程表（甲６号証）によっても被告の原状回復工事との関係は不明であるから，当裁判所は，原告，被告，それぞれが負担すべき原状回復工事に要した費用の額に応じて，この間の賃料等相当損害金２０７７万７４１９円を案分するのが相当であると考える。」

・１０年間の定期建物賃貸借契約であり、中途解約ができない旨定められていたこと

・保証金は賃料の９ヶ月分に過ぎず、賃貸借契約を１０年間継続し，賃貸人は賃料収入を得ることを期待していたことに照らせば，その金額が，違約金（損害賠償額の予約）として過大であるとはいえないこと

・破産法５３条１項に基づく解除は，破産という賃借人（破産会社）側の事情によるものであるから，本件違約金条項にいう「賃借人の自己都合及び原因」，「賃借人のやむを得ない事由」により賃貸借期間中に契約が終了した場合に当たること

(1)　本件違約金条項の趣旨及び有効性について

ア　本件賃貸借契約は，１０年間の定期建物賃貸借契約であり，原則として中途解約ができない旨を定めているから（前記第２の２の前提事実(1)エ），賃貸人及び賃借人は，原則として１０年間の契約期間満了まで賃貸借契約を継続し，賃貸人は賃料収入を得ることを，賃借人は本件建物を使用収益することができることを，それぞれ期待していたと解される。

他方，本件賃貸借契約においては，本件違約金条項のほか，「賃借人の債務不履行，破産申立等を理由に賃貸人が解除する場合」（１５条２項）等，賃借人側の事情により期間中に契約が終了した場合には，「保証金は違約金として全額返還しない」旨が定められている（甲１）。

以上からして，本件違約金条項は，賃借人側の事情により期間中に契約が終了した場合に，新たな賃借人に賃貸するまでの損害等を賃借人が預託した保証金によって担保する趣旨で定められたものと解するのが相当である。

イ　賃貸借契約の締結に付随して，このような定めを合意することは原則として当事者の自由であり，破産会社も本件違約金条項の存在を前提として自由な意思に基づき本件賃貸借契約を締結している（弁論の全趣旨）。

そして，保証金２億円は，賃料の約９か月半分に相当するところ（前記第２の２の前提事実(1)ア），前記アのとおり，賃貸人及び賃借人は，本件賃貸借契約を１０年間継続し，賃貸人は賃料収入を得ることを期待していたことに照らせば，その金額が，違約金（損害賠償額の予約）として過大であるとはいえない。

また，前記第２の２の前提事実(1)及び証拠（甲１，乙１）によれば，本件違約金条項を含む保証金を返還しない旨の約定は，賃借人の自己都合及びやむを得ない事由など，賃借人において生じた事情によって所定の期間内に契約を終了せざるを得ない場合について定められており，事由の如何を問わず賃借人に保証金が返還されないことを強いる趣旨とは解されないのであって，賃貸人側の事情による終了の場合の保証金に関する定めがないことをもって，直ちに，本件違約金条項が賃貸人に著しく有利であり，正義公平の理念に反し無効であるとはいえない。

さらに，前記のとおり本件違約金条項が当事者間の自由な意思に基づいて合意され，その内容に不合理な点がない以上，破産管財人においても，これに拘束されることはやむを得ないと解すべきであるから，本件違約金条項が破産法５３条１項に基づく破産管財人の解除権を不当に制約し，違法無効であるとはいえない。

したがって，本件違約金条項は有効であり，これに反する原告の主張は理由がない。

(2)　本件違約金条項の適用の可否について

原告の破産法５３条１項に基づく解除は，破産という賃借人（破産会社）側の事情によるものであるから，本件違約金条項にいう「賃借人の自己都合及び原因」，「賃借人のやむを得ない事由」により賃貸借期間中に契約が終了した場合に当たる。したがって，本件違約金条項は，破産法５３条１項に基づく解除に適用される。これに反する原告の主張は理由がない。

「賃借人は，平成１７年８月１４日に，賃貸人に対し，本件建物備付けのクーラーの修理を頼む際に，「１９日はできるだけ，部屋にいるようにします。仕事の都合上無理だったら仕方がないので，入っていただいても大丈夫なように片付けておきます。」と言ったと認められる。」

「そして，賃借人の上記の発言は，同月１９日については，賃借人の立会いなしでの立入りを承諾したものと認められる。しかし，上記の承諾は，「１９日」と日付を特定しているほか，「入っていただいても大丈夫なように片付けておきます。」という言葉からも，他の日に入られるのは困るという賃借人の意図を十分に読みとることができるものである。」

「したがって，上記の承諾は，同月１９日についてなされたもので，同月１８日についても，賃借人の立会いなしでの立入りを承諾したものと認めることはできない。」

「現代社会においてプライバシー権の重要性が一般に認知されていること，賃借人が女性であること及び賃貸人は携帯電話等によって賃借人に対して連絡をとることが可能な状況にあったこと等に鑑みると，賃貸人が同日，賃借人に連絡をとることなく立ち入ったことは，明らかに賃借人に対する配慮に欠けた行為であり，立入りについて賃借人の承諾を得るべきことを定めた本件賃貸借契約条項に反する債務不履行に当たるとともに，故意とはいえないとしても，過失による権利侵害行為と認められ，不法行為にも該当する。」

「賃借人のプライバシー侵害の程度，賃借人が女性であることなど本件の諸事情を斟酌すると，３万円が相当である。」