弁護士の賃貸・不動産法律相談

　「原告が負担すべき原状回復工事については，これを実施した後に被告に本件建物を明け渡す趣旨の契約であると考えるのが相当である。したがって，本件賃貸借契約においては，原告は，原告が実施すべき原状回復工事を完了して本件建物を引き渡すまでは，本件建物の明渡しがあったものとはいえないというべきである。」

　「賃貸借契約においては，原状回復した上で賃貸目的物を返還することが必要であり」「本件においても，賃借人である被告は，原状回復義務が免除されたなど別段の合意や原状回復義務を否定すべき特段の事情が認められない限り，旧賃貸借契約を開始した時点の原状を回復して本件各土地を返還すべき義務があるというべきである。」

　「本件賃貸借契約によれば，原告は，本件各建物を原状に復した上で明け渡すものとされており，また，本件各建物を明け渡す際には，本件事務所の１階～４階について，ハウスクリーニングを実施することとされている（甲２）。そうすると，被告は，本件各建物について，上記原状回復及びハウスクリーニングを実施した上で，本件各建物を明け渡さなければ，本件各建物を明け渡したことにならないものと解するのが相当である。」

「しかるに，上記認定のとおり，Ｂｉｚｅｘは，平成２２年７月３０日の時点において，本件事務所のハウスクリーニングが不十分であったり，本件各建物の原状回復工事が少なからぬ箇所で未了の状態であったというのであるから（詳細については，乙９，１０），同日，被告に対し，本件各建物を明け渡したということはできないのであって，上記原状回復工事等を完了し，本件各建物の鍵を被告に全て返還した同年８月２０日の時点で，本件各建物を明け渡したものと認められる。」

「賃貸人が新たな賃貸借契約を締結するのに妨げとなるような重大な原状回復義務の違背が賃借人にある場合には、これを目的物返還義務（明渡義務）の不履行と同視」するものである

・契約書で明渡し前の原状回復義務の履行が合意されていると解釈されるか

・仮に合意されていなかったとしても、原状回復工事をしなければ新たな賃貸借契約の締結の妨げとなるか

「原告は，被告に対し，平成１６年４月１９日に同年８月末日をもって解除する旨の通知をした上，平成１７年１月３１日には本件建物からナイジェリア大使館を退去させ，その鍵を被告に引き渡して本件建物を明け渡そうとしたところ，被告が鍵の受取を拒絶したのであるから，原告は平成１７年１月３１日に本件建物を明け渡したというべきであり，平成１７年２月１日以降の賃料等が発生するはずはないと主張している。」

「本件賃貸借契約（乙１号証）によれば，原告は，本件建物のうち原告において修理，改造，模様替えなどをした箇所については原告の負担で原状に回復した上で本件建物を被告に明け渡すとされているが（第１１条），そうではない箇所については修理，清掃して原状に回復するとだけあり（第１４条），このような一般の原状回復工事と明渡時期との先後関係については，特に明示の約定は存在していないことが認められる。

ただし，上記のような本件賃貸借契約における各条項の先後関係や内容の趣旨を考慮すれば，本件においては，原告が負担すべき原状回復工事については，これを実施した後に被告に本件建物を明け渡す趣旨の契約であると考えるのが相当である。したがって，本件賃貸借契約においては，原告は，原告が実施すべき原状回復工事を完了して本件建物を引き渡すまでは，本件建物の明渡があったものとはいえないというべきである。」

「そうすると，一般的には，原告は，原状回復工事が完了した平成１７年５月２０日までの間については，明渡義務の履行遅滞にあったと考えることができるはずである。しかし，本件では，甲１号証，乙８，１８，４３～４９号証，原告代表者尋問の結果，Ｅ証人の証言，Ｆ証人の証言などを総合的に勘案すれば，この間に被告も被告が負担すべき部分の原状回復工事を実施していたことや，実際の作業の便宜のために原告のなすべき工事に先立って被告の工事をしたために原告において手待ちになっていた部分も少なくないことことが認められるから，そのような本件における特殊な事情を考慮するならば，原告，被告の双方によって原状回復工事がなされていた平成１７年２月１日から同年５月２０日までの期間について，原告の一方的な明渡義務の遅滞として賃料等相当損害金２０７７万７４１９円の支払義務を肯認するのは，当事者間の公平に反し相当ではないというべきである。」

「問題は，どのような基準でこれを原告と被告とに配分して負担させるのが相当かということになるが，全体を通して公平に分担させるべき基準は見あたらないので，民訴法２４８条の趣旨を類推適用して，当事者間の公平にかなう方法によって配分して負担させる他はないと考えられる。しかるに，原告が行った原状回復工事の内容（甲１号証）と被告が行った原状回復工事の内容（乙１８号証）とを比較検討しても，それぞれの実施時期の相互関係は明らかではなく，また，原告が提出した工事工程表（甲６号証）によっても被告の原状回復工事との関係は不明であるから，当裁判所は，原告，被告，それぞれが負担すべき原状回復工事に要した費用の額に応じて，この間の賃料等相当損害金２０７７万７４１９円を案分するのが相当であると考える。」

・１０年間の定期建物賃貸借契約であり、中途解約ができない旨定められていたこと

・保証金は賃料の９ヶ月分に過ぎず、賃貸借契約を１０年間継続し，賃貸人は賃料収入を得ることを期待していたことに照らせば，その金額が，違約金（損害賠償額の予約）として過大であるとはいえないこと

・破産法５３条１項に基づく解除は，破産という賃借人（破産会社）側の事情によるものであるから，本件違約金条項にいう「賃借人の自己都合及び原因」，「賃借人のやむを得ない事由」により賃貸借期間中に契約が終了した場合に当たること

(1)　本件違約金条項の趣旨及び有効性について

ア　本件賃貸借契約は，１０年間の定期建物賃貸借契約であり，原則として中途解約ができない旨を定めているから（前記第２の２の前提事実(1)エ），賃貸人及び賃借人は，原則として１０年間の契約期間満了まで賃貸借契約を継続し，賃貸人は賃料収入を得ることを，賃借人は本件建物を使用収益することができることを，それぞれ期待していたと解される。

他方，本件賃貸借契約においては，本件違約金条項のほか，「賃借人の債務不履行，破産申立等を理由に賃貸人が解除する場合」（１５条２項）等，賃借人側の事情により期間中に契約が終了した場合には，「保証金は違約金として全額返還しない」旨が定められている（甲１）。

以上からして，本件違約金条項は，賃借人側の事情により期間中に契約が終了した場合に，新たな賃借人に賃貸するまでの損害等を賃借人が預託した保証金によって担保する趣旨で定められたものと解するのが相当である。

イ　賃貸借契約の締結に付随して，このような定めを合意することは原則として当事者の自由であり，破産会社も本件違約金条項の存在を前提として自由な意思に基づき本件賃貸借契約を締結している（弁論の全趣旨）。

そして，保証金２億円は，賃料の約９か月半分に相当するところ（前記第２の２の前提事実(1)ア），前記アのとおり，賃貸人及び賃借人は，本件賃貸借契約を１０年間継続し，賃貸人は賃料収入を得ることを期待していたことに照らせば，その金額が，違約金（損害賠償額の予約）として過大であるとはいえない。

また，前記第２の２の前提事実(1)及び証拠（甲１，乙１）によれば，本件違約金条項を含む保証金を返還しない旨の約定は，賃借人の自己都合及びやむを得ない事由など，賃借人において生じた事情によって所定の期間内に契約を終了せざるを得ない場合について定められており，事由の如何を問わず賃借人に保証金が返還されないことを強いる趣旨とは解されないのであって，賃貸人側の事情による終了の場合の保証金に関する定めがないことをもって，直ちに，本件違約金条項が賃貸人に著しく有利であり，正義公平の理念に反し無効であるとはいえない。

さらに，前記のとおり本件違約金条項が当事者間の自由な意思に基づいて合意され，その内容に不合理な点がない以上，破産管財人においても，これに拘束されることはやむを得ないと解すべきであるから，本件違約金条項が破産法５３条１項に基づく破産管財人の解除権を不当に制約し，違法無効であるとはいえない。

したがって，本件違約金条項は有効であり，これに反する原告の主張は理由がない。

(2)　本件違約金条項の適用の可否について

原告の破産法５３条１項に基づく解除は，破産という賃借人（破産会社）側の事情によるものであるから，本件違約金条項にいう「賃借人の自己都合及び原因」，「賃借人のやむを得ない事由」により賃貸借期間中に契約が終了した場合に当たる。したがって，本件違約金条項は，破産法５３条１項に基づく解除に適用される。これに反する原告の主張は理由がない。

「賃借人は，平成１７年８月１４日に，賃貸人に対し，本件建物備付けのクーラーの修理を頼む際に，「１９日はできるだけ，部屋にいるようにします。仕事の都合上無理だったら仕方がないので，入っていただいても大丈夫なように片付けておきます。」と言ったと認められる。」

「そして，賃借人の上記の発言は，同月１９日については，賃借人の立会いなしでの立入りを承諾したものと認められる。しかし，上記の承諾は，「１９日」と日付を特定しているほか，「入っていただいても大丈夫なように片付けておきます。」という言葉からも，他の日に入られるのは困るという賃借人の意図を十分に読みとることができるものである。」

「したがって，上記の承諾は，同月１９日についてなされたもので，同月１８日についても，賃借人の立会いなしでの立入りを承諾したものと認めることはできない。」

「現代社会においてプライバシー権の重要性が一般に認知されていること，賃借人が女性であること及び賃貸人は携帯電話等によって賃借人に対して連絡をとることが可能な状況にあったこと等に鑑みると，賃貸人が同日，賃借人に連絡をとることなく立ち入ったことは，明らかに賃借人に対する配慮に欠けた行為であり，立入りについて賃借人の承諾を得るべきことを定めた本件賃貸借契約条項に反する債務不履行に当たるとともに，故意とはいえないとしても，過失による権利侵害行為と認められ，不法行為にも該当する。」

「賃借人のプライバシー侵害の程度，賃借人が女性であることなど本件の諸事情を斟酌すると，３万円が相当である。」

「鑑定の結果によれば、次の事実が認められる。

(1)　本件店舗の入口付近の漏水の原因は、①階段室よりの漏水（防水層の破断、壁面のひび割れ）、②一階店舗の給排水による漏水、③建物全体に降雨時に生じている結露水、④地下遊水室の溢水、⑤受水槽の溢水が単独又は複合することにより生じたものである。

(2)　本件店舗内の台所天井の漏水は、二階ルーフバルコニーの通気ダクトからの雨水であると判明した。店舗内の床については、遊水室の溢水及び水位上昇による床面の結露の可能性が高い。店舗内天井からの漏水については、給排水管等からの漏水の可能性が高い。

(3)　一階玄関付近の漏水は、漏水実験により、玄関庇の防水層の破損によることが確認された。なお、この漏水が一階床を経て地下エレベーター前の天井・床に流入した可能性も高く、また、エレベーターホールの結露を促進している可能性も高い。

(4)　地下一階便所の溢水、悪臭の原因は、地下汚水ピット内排水ポンプの故障又は停電により作動しなかったことによる汚水の溢水が考えられる。また、建物の遊水室に排水ポンプの能力以上の水が流入したことによる溢水の可能性もある。

(5)　本件ビルの管理は、建築後一五年以上を経過したビルが必要とする中長期的な視野に立ったメンテナンスを行ったとはいいがたく、管理上の不備が認められる。」

「本件店舗について、原告は、少なくとも昭和六三年五月以降、貸主に求められる管理、修繕の義務を尽くしたものとは認めがたく、これによる本件店舗の使用上の不都合は重大なものがあり、本件店舗は、本件賃貸借契約が想定した通常の賃貸店舗からみて、少なくともその効用の二五パーセントが失われていたものと認めるべきである。」

・法人の株主構成等が変わることが「賃借権の譲渡」にあたるか

・法人の株主構成等が変わったことが契約解除事由となるか

「賃借人である法人の構成員や機関等に変動が生じても、法人格の同一性が失われるものではない。」

・賃料の支払状況が変わったかどうか

・賃借目的物の使用状態が大きく変わったかどうか

・その他、契約締結が個人的な信用関係等に強く結びついていたか否か

「建物賃貸借関係においては、賃料の支払いの下に建物の使用を認めるものであるから、賃料の支払いの確実性と建物使用の態様が重視されるべき要素となる」

「本件においては、賃料の支払状況に変動はなく、将来の賃料支払の確実性についても、前述のように新たな賃借人の株主が東証一部上場企業であることに照らせば、確実性が高まりこそすれ、低くなることは考え難い。」

「建物使用の態様についても、従前と同一の店名でラーメン・中華料理店を営業しているものと認められ、店長をはじめ従業員の大部分において交代が生じたとしても、もともと営業を目的として法人に店舗の賃貸をしている以上、従業員の交代等は借主の都合により当然に許容されるべきものであり、これをもって建物使用の態様に変更が生じたものと認めることもできず、他に使用形態自体に変更があることを認めるに足りる証拠はない。」

「経営実権に変動が生じた借主が本件建物を賃借することになったとしても、それは、賃借人の法人組織全体がM＆Aを受けたことにより、結果的に生じたものにすぎない。」

「原、被告間の賃貸借契約には、被告は冷暖房費、電気、瓦斯、給排水、清掃費、町会費及び共益費又は管理費の諸費用を分担するものとし、原告の計算する割合の毎月分の金額を賃料と共に支払うものとするとの約定があることが認められる。」

「原、被告間においては契約の当初から共益費及び清掃費につき当事者間の合意により実費精算の方法によらず毎月定額をもって請求及び支払がされて来たことが認められる。」

「共益費、清掃費は、本来実費負担の性質を有するものであるが、事務的便宜等のため、契約上一定額をもって支払義務を定めることは世上普通に行われているところであり、本件における右のような定め及び合意につきその効力を否定する理由はない。そして、共益費、清掃費についても、物価、公共料金、人件費その他の要因によりその増減の必要を生ずることは賃料の場合と変りがないから、本件の共益費及び清掃費についてはその増減の請求につき賃料の増減額に関する借家法の規定の準用を認めるのが相当である。」

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

「借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの（以下，この賃料を「直近合意賃料」という。）を基にして，同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか，諸般の事情を総合的に考慮すべきであ」る。

「賃料自動改定特約が存在したとしても，上記判断に当たっては，同特約に拘束されることはなく，上記諸般の事情の一つとして，同特約の存在や，同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎないというべきである。」

「したがって，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額は，本件各減額請求の直近合意賃料である本件賃貸借契約締結時の純賃料を基にして，同純賃料が合意された日から本件各減額請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなければならず，その際，本件自動増額特約の存在及びこれが定められるに至った経緯等も重要な考慮事情になるとしても，本件自動増額特約によって増額された純賃料を基にして，増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し，増額された日から減額請求の日までの間に限定して，その間の経済事情の変動等を考慮して判断することは許されないものといわなければならない。本件自動増額特約によって増額された純賃料は，本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり，自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合意したものではないから，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる直近合意賃料と認めることはできない。」

「（１）賃借人は、長年本件建物で、営為、営業を続け生計を立ててきているところ、他に本店である大久保店があるものの、営業の規模、利益において、本件店舗がかなりまさり、本件店舗を失うことは賃借人の営業とその生計にかなり大きな損失となる。また、本件店舗付近で代替店舗を入手することもかなり難しい。

（２）本件建物は老朽化しているとはいうものの、修繕を加えながら使用すればなお相当期間現在同様に使用しうる。

（３）本件建物所在地周辺が、逐次都市化、中高層化してきており、将来はそれが必至の状況であるとはいっても、本件建物のある明治通りの早稲田大学寄りの地域にはなお低層、木造の建物も少なくなく、基準時ないし現在（弁論終結時）において再開発、中高層化が絶対的な地域的要請となっているとまではいえない。

（４）賃貸人は、本件土地の近くにかなりの面積の土地を所有し、自宅と賃貸ビルを同地上に有し、また他に約一〇〇坪の貸地を有しており、本件建物、本件土地の明渡しを受けて再開発、高度利用をしなければ生計が立たず生活が出来ないということはない。」

「これらの事情を比較衡量すると、正当事由があることに資する事情も正当事由を否定することに資する事情も双方あるが、本件建物についての賃借人の必要性は賃貸人のそれを上廻るものであり、正当事由はないといわなければならない。」

・賃貸人依頼の不動産鑑定書によれば、本件建物の借家権価格は昭和六〇年四月現在六三〇〇万円と評価されていること。

・賃借人依頼の不動産鑑定書によれば、立退料相当額としての本件借家権価格は昭和六二年四月現在二億六〇〇〇万円と評価されていること。

・新店舗事務所の入居保証金、営業損造作費として１０００万円、移転費、仲介手数料として３００万円程度と見込まれること。

・賃貸人は、最終的には、立退料として２億５０００万円又は裁判所の決定する額を相当額として提供すると申出ていること。

１　賃借人は、本件建物において既に約三〇年間にわたり営業をしてきたが、本件建物の老朽化は相当進行しており、外壁モルタルの剥離や建物全体の倒壊というような不測の事態の発生も予想される状況となっていること

２　本件建物の敷地である本件土地の平成九年における更地価額は約六〇〇〇万円であること

３　賃借人の本件建物における年間売上げは約三六〇〇万円であること

４　本件建物の賃料は現在月額三三万五〇〇〇円と低廉であること

５　賃貸人は、本件解約申入れの正当事由を補完するための立退料として、二九〇〇万円又は裁判所が相当と認める金員の提供を申出ていること

→　その他本件に現れた諸般の事情を総合すると、本件解約申入れの正当事由を補完するための立退料としては、四二〇〇万円が相当である。なお、右認定の立退料の額は、原告が提供を申し出た額（二九〇〇万円）を上回るものであるが、原告は本件再開発計画を実現する強い意向を有していること及び弁論の全趣旨に照らせば、右の認定の金額は、原告の提示額と著しい差異を生じない範囲にあり、かつ、原告の意思にも反しないものと認められる。

「賃借人は、スクーバダイビングに関する業務（スクール、ツアーや、これに関係する物品販売等）を行う会社であり、本件各建物を賃借した後、これらを旅行業務のカウンター、ダイビングサロン、レクチャールーム、事務所等に使用していたこと、平成１５年１月ころ、賃貸人の承認を受けた上で、本件建物１の改装工事を行い、飲食店の営業を開始したこと、現在は、本件建物１を飲食店として、同２、３及び６をダイビングスクール、サロン及び倉庫として、同４及び５を事務所として使用していることが認められる。また、賃借人の店舗、ダイビングスクール等の移転先の確保が容易であることの立証はない。そうすると、賃借人が本件建物１～３及び６を使用する必要性の程度は高いということができる。」

「これに対し、賃貸人は、本件ビルを取り壊す予定であり、本件建物１～３及び６を使用する必要性がないことは明らかである（本件ビルの建て替えの必要性については、後記(4)で検討する。）。」

「賃借人が本件建物１及び２を平成５年に、同３を平成７年に宮川不動産から、同６を平成１２年に賃借人から、それぞれ賃借し、その後現在に至るまで営業のために使用していること、平成１５年１月ころに本件建物１の改装工事を行い、飲食店の営業を開始したこと、賃貸人が、平成１６年８月に賃借人に本件内容証明郵便を送付して、本件建物１～３の明渡しを求めたことは上述のとおりである。

「また、・・・上記改装工事は、工事期間を平成１５年１月下旬から２月末までとし、本件建物１の従前の内装を全面的に解体撤去して、軽鉄、木工、左官、防水等の建築工事や、空調、電気、給排水等の設備工事を行うものであり、賃借人は、賃貸人に工事内容を説明し、その承認を受けた上で、施工をしたものであること、〈２〉　賃貸人は、本件内容証明郵便を送付するに当たり、事前に、賃借人を含めた本件ビルの賃借人に対して、本件ビルには老朽化、耐震性等の問題があり、解体撤去する方針であることを説明したり、賃借人の側の要望等を聞いたりすることはなく、唐突に本件内容証明郵便を送付して本件各建物を平成１８年１０月末までに明け渡すよう求めたこと、〈３〉　その後、賃貸人と賃借人の間で本件各建物の明渡しに関する交渉が進められ、賃貸人が移転先の候補となる物件を賃借人に紹介するなどしたが、賃借人の希望に合致するものはなく、結局、賃貸人と賃借人は本件各建物の明渡しにつき合意に達するに至らなかったことが認められる。」

「賃借人においては、賃貸人が改装を承諾したことから、今後も当分の間（少なくとも改装費用を飲食店の営業利益により回収することのできるまでの間）は、本件建物１～３及び６を使用し続けることができると期待していたと考えられるところである。

そうすると、本件内容証明郵便の送付から明渡期限まで２年余りの期間があることや、賃貸人が賃借人の移転先の紹介に努めたことを考慮しても、賃貸借に関する従前の経過から正当事由の存在を肯定すべき事情を見いだすことは困難と解される。」

「本件ビルのうち」、被告である賃借人「以外の部分は、すべての賃借人が賃貸人の明渡請求に応じたので、平成１８年１１月１日以降使用されることはないと認められる。そして、賃貸人は、このような利用状況や、老朽化して多額の補修費用を要するだけでなく、耐震性にも劣るという本件ビルの現況に照らすと、建て替えの必要があると主張するものである。

ア　賃貸人が主張の根拠とする本件調査結果によれば、「要約」の項には、緊急を要する修繕更新事項として、外装につき住戸部外壁の漏水調査及び修繕、スチールサッシュ更新等、内装につき内部建具の窓ガラスの交換、給排水配管更新に伴う内装工事等、電気設備につき１階外部幹線ボックス補修、７階階段照明器具の補修等、衛生設備につき増圧給水方式への変更、衛生配管の更新等が列挙され、緊急を要する修繕更新費及び今後１２年間に必要と思われる修繕更新準備費用は概算で２億５７４０万円であると記載されている。

しかし、調査の方法は、設計図書の確認、現地での目視調査及び施設管理者（東急コミュニティーの従業員）へのインタビューにとどまり、現地調査の時間も２時間半程度である。また、具体的な調査の結果をみると、例えば、〈１〉　地上構造につき、外観からの目視では躯体の詳細状況は確認することができず、特に問題となるような劣化はみられないが、竣工後４５年が経過しているので詳細な診断を実施することを推奨する、〈２〉　外壁につき、ほとんどの住戸に外壁からとみられる漏水がある旨を管理者とのインタビューで確認している、〈３〉　スチールサッシュにつき、変退色、発錆がみられ、一部分には母材の欠損もみられるので、早期に更新が必要である、〈４〉　屋上につき、現状では漏水していない旨を管理者とのインタビューで確認しているが、屋上のシート防水は一部分に劣化がみられるので更新が望まれ、３階屋上のシート防水は全般に膨れがみられ、防水層の破断もあるので早急な更新が必要である、〈５〉　１階玄関ホール、各階エレベーターホール、廊下等につき、天井、壁色モルタル吹き付け、床コンクリート打ち放ちとも特に目立った劣化はみられないが、経年劣化により定期的な修繕が必要となる、〈６〉　電気設備につき、１階外部の幹線配管類等は老朽化が顕著で腐食や破損している部分もみられるので、早急に防錆措置を施されたい、〈７〉　給排水衛生設備につき、高架水槽は老朽化が進行しており、受水槽は地下コンクリート製で現行法基準に合致しておらず、衛生上も好ましくないため、３～５年をめどに更新されたい、また、未更新の配管類は老朽化傾向が顕著であり、１～３年をめどに二次診断を実施し、更新されたい、〈８〉　エレベーターにつき、老朽化が顕著であり、予防保全措置として、１～５年をめどに更新されたいといった記載がある程度であって、屋上や外壁の内部に及ぶひび割れ、剥離等が存在すること、コンクリートや鉄骨、鉄筋に劣化がみられることなど本件ビルに差し迫った危険性が生じていることを示す記載はない。

かえって、・・・、雨漏りや水道水の濁り、天井や壁のひび割れ等は生じておらず、賃借人が本件各建物を飲食店、ダイビングスクール等に使用する上での実際上の支障はないと認めることができる。

したがって、本件調査結果は、老朽化に関する賃貸人の主張を客観的に裏付けるものではないというべきである。

イ　また、耐震性についてみると、・・・、〈１〉　建物の耐震性を示す指標には、Ｉｓ（構造耐震指標）、ＰＭＬ（予想最大損失率）等があること、〈２〉　Ｉｓは、建物の構造耐震性能を示す指標であり、Ｉｓが０．６以上であれば地震の震動及び衝撃により倒壊又は崩壊する危険性が低いが、０．３未満の場合にはその危険性が高いとされること、〈３〉　ＰＭＬは、金融、保険等の業界で耐震性能を評価する際によく用いられる災害損失の指標であり、対象施設に対して５０年間に１０％を超える確率で予想される最大規模の地震が起き、予想される最大の損失が発生した場合における、被災前の状態に復旧するために必要な補修工事費が当該施設の再調達価格に対して占める割合をいうものであって、地震による危険度は、ＰＭＬが０～１０％で極めて低い（軽微な構造体の被害）、１０～２０％で低い（局部的な構造体の被害）、２０～３０％で中位（中破の可能性が高い）、３０～６０％で高い（大破の可能性が高い）、６０％以上で非常に高い（倒壊の可能性が高い）とされること、〈４〉　昭和５６年改正後の建築基準法の下での耐震性基準により設計された建物は、ＰＭＬが１０～２０程度であるのが一般的であるが、それ以前の建物は、２０以上であることが多いこと、〈５〉　本件ビルは、昭和３２年ころの設計であって、上記改正前の基準によるものであること、〈６〉　本件調査結果は、設計図書に基づき、本件ビルの耐震性能を簡易診断手法を用いて概略的に評価した上で、ＰＭＬを算定したものであること、〈７〉　本件調査結果による本件ビルのＩｓは、１階Ｘ方向（東西方向）が０．６６８（評価はＡ：耐震性に優れている。）、Ｙ方向（南北方向）が０．３５５（評価はＢ：どちらともいえない。）、２階Ｘ方向が０．５７６（評価はＢ）、Ｙ方向が０．３０１（評価はＣ：耐震性に疑問あり。）、３階Ｘ方向が０．５４２（評価はＢ）、Ｙ方向が０．２３２（評価はＣ）であったこと（同８６～９３頁）、〈８〉　本件調査結果によれば、ＰＭＬの算定にはＩｓのうち最も劣る値（本件ビルの場合は３階Ｙ方向の０．２３２）が用いられるとされており、これにより算定されたＰＭＬは、９０％信頼の値で、５６．８％であり、本件ビルが中破以上の被害を受ける確率は８０％であったことが認められる。

これによれば、本件ビルの耐震性は、昭和５６年改正後の基準により設計された建物より劣るということはできる。しかし、金融、保険等の業界で耐震性能を評価する際に用いられるＰＭＬを借地借家法の下での正当事由の有無の判断に供することが適切であるかどうかはともかく、本件調査結果における上記ＰＭＬの算定は、設計図書に基づくものであり、いわば机上の計算にとどまること、ＰＭＬの算定に当たり、耐震性に優れているとされる１階Ｘ方向のＩｓ等を考慮せず、３階Ｙ方向のＩｓのみを用いることの合理性について何ら立証されていないことに照らすと、本件調査結果により、本件ビルの耐震性に重大な欠陥があり、これを建て替える必要性があると認めることはできない。

ウ　したがって、老朽化や耐震性に問題があるので本件ビルを建て替える必要があるとの賃貸人の主張は、これを裏付けるに足りる客観的な証拠に欠けるものであって、直ちに採用することはできないというべきである。」

「立退料等の金員は、あくまでも、解約申入れ又は更新拒絶に際しての賃貸人の事情と賃借人の事情を比較衡量した結果、建物の明渡しに伴う利害得失を調整するために支払われるものである。すなわち、その比較衡量の結果、正当事由を認めるには必ずしも十分ではないものの、立退料が支払われれば不十分さが補完される場合には、これにより双方の利害得失が調整され、正当事由が具備され得るのに対し、そもそも正当事由を認めるべき事情がなく、又はわずかしか存在しない場合には、立退料による調整は働かず、その支払により正当事由が具備される余地はないと解される。

本件においては、本件建物１～３及び６を使用する必要性は、賃貸人よりも賃借人の側がはるかに高いこと、賃貸借に関する従前の経過に照らしても、正当事由の存在を肯定すべき事情は見いだし難いこと、本件ビルの老朽化や耐震性に関する賃貸人の主張も採用することはできないことは、上述のとおりである。

　そうすると、立退料の額の判断に立ち入るまでもなく、立退料の支払により正当事由が補完されるとの賃貸人の主張は失当というべきである。」

「以上によれば、賃貸人の解約申入れ及び更新拒絶に正当事由があると認めることができないから、その余の点について判断するまでもなく、本件建物１～３及び６の明渡しを求める賃貸人の請求（本件建物１については主位的請求及び予備的請求）は、いずれも理由がない。」