弁護士の賃貸・不動産法律相談

「本件賃貸借契約には，転貸を可能とする内容の特約が付されているが，他方で，本件建物の使用目的は，原則として被告の住居としての使用に限られている。

これによれば，上記特約に従って本件建物を転貸した場合には，これを「被告の」住居としては使用し得ないことは文理上やむを得ないが，その場合であっても，本件賃貸借契約の文言上は，飽くまでも住居として本件建物を使用することが基本的に想定されていたものと認めるのが相当である。」

「特定の者がある程度まとまった期間にわたり使用する住居使用の場合と，１泊単位で不特定の者が入れ替わり使用する宿泊使用の場合とでは，使用者の意識等の面からみても，自ずからその使用の態様に差異が生ずることは避け難いというべきであり」、「転貸が可能とされていたことから直ちに民泊としての利用も可能とされていたことには繋がらない。」

「本件建物を民泊の用に供することが旅館業法に違反するかどうかは措くとしても，」「現に，ａアパートの他の住民からは苦情の声が上がっており，ゴミ出しの方法を巡ってトラブルが生ずるなどしていたのであり，民泊としての利用は，本件賃貸借契約との関係では，その使用目的に反し，賃貸人である原告被承継人との間の信頼関係を破壊する行為であったといわざるを得ない。」

「民泊の利用者が出すゴミは，民泊という事業活動に伴って生じた産業廃棄物に当たるものとして，上記の処理方法は廃棄物の処理及び清掃に関する法律に違反するとされる余地があるから，被告において上記手配をしたことをもって信頼関係の破壊が生じておらず，又はこれが回復したと認めることはできない。」

・契約期間中における本件居室の経年変化や通常の使用によって生じる損耗（通常損耗）については原状回復義務を負わない

・故意・過失，善管注意義務違反，その他通常の使用を超えるような使用による損耗（特別損耗）について原状回復義務を負う

・賃料が、ペットを飼うことを許容したことで通常より高額に設定されていた場合は、通常損耗

・そうでない場合、ペットを飼育していたために通常生ずる傷や汚損を超えて損耗が生じた場合は、特別損耗

賃借人は、貸室で猫を飼育することを認められていた一方で，その飼育に伴い室内に損傷等を生じさせることのないよう善管注意義務を負っていて，その義務の程度が緩和されるべき事情は認められない

「フローリング工事に係る費用については，その３０％の額を賃借人の負担とするのが相当である。」

・フローリングの全面張り替え工事には，新築後約１７年における経年変化や通常損耗に係る部分を修復する工事が必然的に含まれており，賃貸人はその分過剰に利益を受けているといえる。

・証拠上認定できるフローリングの損傷部位は，あくまで一部にとどまり，その余の部分について通常の使用による損耗の程度を超える損耗が生じていたと認めるに足りない。

・したがって、その部分補修でなく，居室の全体につきフローリングの張り替えを行ったことが，可能な限り毀損部分に限定された工事であると認めるに足りず，この点で賃貸人は過剰な利益を受けているといわざるを得ない。

・他方で，腐食した床根の補修については，賃貸人が過剰な利益を受けたとまではいえない。

・新築時（またはリフォーム時）からどの程度の年数が経過していたか

・全面張替（交換）工事を行った場合において、傷・汚損が生じていた部分が全体のうちのどの程度の割合だったか

「借主が本件店舗の原状回復工事に要する費用５９４万円（消費税込）を同年６月１５日までに貸主に支払うことにより借主の本件店舗の原状回復義務を免除し，本件店舗の明渡しが完了することとし，解約日までの賃料や敷金等の清算を行い，その他に本件賃貸借契約に関し，借主及び貸主は何ら債権債務が存在しないとする合意であると解するのが相当である。」

「その後の事情の変更により，貸主が原状回復工事を実施しなかったり，原状回復工事の施工内容が変更されて費用額が上記金額と異なったりしたとしても，その清算を行わないことを前提とした合意であると解される。」

「物件の月額賃料の実際の合計額は８４万５０００円にもかかわらず，仲介業者は，売主が作成したという家賃管理表につき，その裏付けとなる賃貸借契約書等の客観的資料を確認しないまま，上記家賃管理表の内容を鵜呑みにし，何らの留保を付けることなく，レントロールに月額賃料の合計額が８９万円である旨記載し，買主に対しても，同様の説明しかしなかった」

「仲介業者は，買主との間で，本件仲介契約を締結したのであるから，買主に対し，本件仲介契約に基づく善管注意義務として，不動産売買契約の締結に当たり，買主にとって重要な事項について，自ら調査し又は売主から資料等の提供を受けるなどして，正確な情報を説明，告知すべき義務を負うと解するのが相当である。」

「本件建物は，鉄筋コンクリート造陸屋根５階建ての共同住宅兼事務所であり，いわゆる賃貸用の物件であるから，その賃貸借契約の状況は，不動産売買契約の締結に当たり，買主である買主にとって重要な事項であると認められ，仲介業者は，買主に対し，その正確な情報を説明，告知すべき義務を負うと解するのが相当である。」

と述べた上で、本件の事実関係に照らせば

「仲介業者は，買主に対し，本件建物に係る賃貸借契約の状況について，正確な情報を説明，告知したとはいえない。

よって，仲介業者は，買主に対し，本件建物の賃貸借契約の状況に係る説明，告知義務違反により債務不履行責任を負う。」

「仲介業者が説明していた賃料収入額と実際の賃料収入額との間には，本件建物の引渡し後（平成３０年２月）から現在（本件訴訟の口頭弁論終結時である令和元年１０月）までの間，合計マイナス１４３万５０００円の差額が生じたのであるから，同額をもって，仲介業者の債務不履行による損害と認めるのが相当である。」

「この点，確かに，仲介業者は，売主に対し，賃貸借契約書等の資料の提出を求めるなどしており，売主がこれに十分に対応しなかった面があることは否めないものの，そもそもの発端は，仲介業者において売主から十分な資料が提出されていないにもかかわらず，いわば見切り発車的に専属専任媒介契約を締結してしまったことにあるといわざるを得ない。その点を措いても，本件建物に係る賃貸借契約の状況につき，客観的な裏付け資料を確認することができていないのであれば，買主に対し，少なくともその旨を明確に説明すべきであった。

よって，売主が賃貸借契約書等の提出に応じなかったことをもって，仲介業者が買主に対する債務不履行責任を免れることはできない。」

・賃貸人は、平成27年4月に賃借人の生活保護が廃止されることを連帯保証人に知らせなかったが，生活保護が廃止されれば，それまでの代理納付も廃止され，賃借人が自ら賃料を支払わなければならないところ，これまでの賃借人の滞納状況や賃貸人との連絡等が困難な状況から，賃貸人としては，その後賃借人が滞納を続けることを予測することができたと解される一方で，連帯保証人は賃借人が生活保護を受給していることは知っていても，これを廃止されることになることは知らずにいた

・実際，生活保護廃止後に賃借人の滞納賃料は累積し，その支払について賃貸人から督促依頼状が送付され，連帯保証人は，本件連帯保証契約の解除権行使等の方策を検討する機会もないまま，賃貸人に促されて，平成28年6月11日には平成28年4月分までの累積債務額について分納誓約書を提出している

・その頃には連帯保証人も70歳に達して年金受給者となっており，賃借人とも連絡が取れず困っていたことを賃貸人も把握していた

・平成28年5月27日に賃貸人から債権移管決定通知書が送付されて以降は，連帯保証人もしばしば賃貸人の担当者に対して，賃借人に対して本件住宅から追い出すなどの厳しい対応をすることを要求したり，自分も年金生活者で分割払いの履行もなかなか困難であることなどを訴えていた

・このような経緯に照らせば，賃借人の生活保護が廃止された以後は，賃貸人は連帯保証人の支払債務の拡大を防止すべき措置を適切に講ずべきであり，かかる措置をとることなくその後の賃料を連帯保証人に請求することは，権利の濫用にあたるというべきである。

・賃貸人担当者は，長年賃借人本人と直接連絡を取れずにおり，賃借人世帯の居住実態が不明なままであるというのに，本件住宅を訪問して，集合ポストに連絡してほしい旨の通知を投函するのみで（賃貸人の原審第1準備書面添付「事務処理経過一覧表」），それ以上の積極的な方策をとることをせず，保証人である連帯保証人のみに支払請求をしていた

「賃貸人の主張する前記事実を考慮しても，遅くとも賃借人の生活保護が廃止された2年後の平成29年4月分以降の支払を連帯保証人に請求することは権利濫用として許されないというべき」

・まずは賃借人への督促手段を尽くした上で、連帯保証人にも請求をすべき

・滞納期間が長期（１〜２年以上）に及ぶことが予想される場合には、賃貸借契約解除の方策も検討すべきであり、その上で、連帯保証人にも請求をすべき

「建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

１　これまでの長期間居住し、かつ相当の費用をかけて増改築をしてきたこと

２　賃借人が現在８７歳で健康状態も悪く、長年住み慣れた本件建物からの転居が生命・身体に関わる事態を引き起こすのではないかという懸念には，社会通念上客観的にみて合理的な根拠があること

３　賃貸人の建替計画は、賃貸人が建物を自ら使用するためでないし、早急に建て替えなければ賃貸人の生活に支障が生じるということもないこと

４　建物は老朽化はしているものの、一級建築士によれば、現況のままで、ある程度の規模の地震には対応することができ、早急な耐震補強工事や建替工事が必要とはいえないとされていること

【判旨：東京地方裁判所令和元年１２月１２日判決　Ｘ：賃貸人、Ｙ：賃借人】

(1)　被告らの自己使用の必要性について

ア　前記認定事実によれば，被告Ｙ１は，本件賃貸借契約から本件解約告知に至るまで，亡Ｂと婚姻してからの社会生活の大半に当たる５７年間を，夫婦共同財産からの支弁によって本件各増改築等を加えつつ，本件建物を家族共同生活の本拠として生活し，本件解約告知当時８４歳，現在８７歳に至っているものである（前記認定事実(3)）。原告は，本件各増改築等が賃貸人に無断であると主張するが，同主張に沿う証人Ｆの証言は伝聞であって採用できない。そして，原告居宅が本件建物と徒歩２分の位置関係にあり（同(1)），本件増改築等の内容・規模からみて賃貸人が当然認識し得ると考えられることや，証拠（乙１５）に照らせば，本件増改築等は，前回訴訟の判決も認定するように（前記認定事実(4)），賃貸人の許可の下に行われたと認められ，同認定を覆すに足りる証拠はない。

ところで，本件増改築等の内容・規模は，社会通念上，借家に対して賃借人が通常施すであろう内容・規模とは大きく異なり，いわゆる持ち家に対するものに匹敵するものといえる。また，現在の貨幣価値にして６００万円を超える費用（前記認定事実(3)）も，持ち家に対するものであれば自然であるが，借家に対するものとしては不相応に高額といえる。そして，亡Ｂ及び被告Ｙ１が，夫婦で，上記のような本件増改築等を本件建物に施してきたのは，本件賃貸借契約が，もともと将来的には亡Ｂに本件建物を売却する可能性を内包するものであったため（乙１５），亡Ａが，これを許容してきたことによると推認するのが相当である。

イ　被告Ｙ１は，既に女性の平均寿命に相応する老齢にあり，多数の疾病を抱え，通院治療を受けながら，長女・被告Ｙ２と本件建物に同居し，体力的にも無理があるとして，存命中は長年住み慣れた本件建物に居住し続けることを強く希望しているところ（前記認定事実(5)），上記アのとおり，被告Ｙ１が本件賃貸借契約の下で本件建物に持ち家同様の管理を伴う長期間の居住を許容されてきたことを踏まえると，上記のような状況にある被告Ｙ１が，長年住み慣れた本件建物で居住を継続する利益は，単なる主観的な希望にとどまるものとは言い難い。また，被告Ｙ１の上記疾病のうち，特に肺気腫の進行は著しく，被告Ｙ１は，外見上，本件建物から５分程度の駅までは休みつつ自力で出歩くことができ，周囲の制止にかかわらず喫煙も止めない状況にあるものの，医師から風邪でも生命に関わる事態になるとの注意喚起がされる状況にある（同前）。そして，被告Ｙ１が，既に平均寿命に相応する老齢にあることをも考慮すると，長年住み慣れた本件建物からの転居が生命・身体に関わる事態を引き起こすのではないかという懸念には，社会通念上客観的にみて合理的な根拠があるということができる。

以上の事情を総合すると，被告Ｙ１には，客観的にみて，本件建物につき，極めて高い自己使用の必要性があるというべきである。

ウ　前記認定事実によれば，被告Ｙ２は，婚姻後，本件建物を出て，亡Ｂの死後，高齢の母・被告Ｙ１が多数の疾病を抱えて一人暮らしになったことから，本件建物に戻ったにとどまり（前記認定事実(3)，(5)），被告Ｙ１の存命中は本件建物で同居したいが，その後は引越しもやむを得ないと述べるなど（被告Ｙ２本人１０，３８～３９頁），被告Ｙ１とは離れて独自に本件建物を使用する必要性があるとは思われない。しかし，被告Ｙ１が上記イのような状況にある以上，被告Ｙ１と本件建物で同居する必要性は，被告Ｙ１同様に，客観的にみて高いものというべきである。

(2)　原告の自己使用の必要性について

ア　前記認定事実によれば，原告は，本件建物をより収益性の高い共同住宅に建て替える本件計画を有している（前記認定事実(6)）。被告らは，本件計画の実現可能性を争うが，本件建物は，多数の土地に収益性の高い共同住宅を保有し，法人を利用して相続税対策をする必要のある規模で賃貸事業を営んでいる原告にとって，最後の平家建て建物であり（前記認定事実(6)），原告が被告らの退去を求める訴訟を短期間に２回提起していること（同(4)）に証拠（甲１２，１３）を総合すると，本件計画に実現可能性がないとは認め難い。

しかし，本件計画は，原告自身が直接本件建物を使用するというものではないし，原告の主張によっても，本件計画による増収は，当面，月額約３万円程度にとどまるところ，上記のとおり，原告は，既に相当規模の賃貸事業を営んでいるものであり，本件建物を現在直ちに建て替えなければ，原告の社会生活に何らかの支障が生じるとは認め難い。本件建物を現在直ちに建て替えたい理由について，Ｆは，原告が老齢となり借入れに支障が生じると証言するが（甲２５，証人Ｆ・１３頁），その裏付けはされていないし，法人を利用した賃貸事業も行っている原告にとって，年齢が，現在直ちに本件建物を建て替える理由となるとは認め難い。そうすると，本件計画は，被告らを現在直ちに本件建物から退去させる客観的な必要性を基礎付けるものとは言い難い。

イ　もっとも，本件建物は，本件解約告知当時，築後５７年を経過した旧耐震基準の木造建物である（なお，被告らは，本件建物が居住の用に適する理由として本件各増改築等を挙げるが，本件増改築等に耐震補強などの構造補強が含まれるとは認められない。）。そして，原告は，本件建物を近く発生するといわれている首都直下型地震に耐える程度のものにすることが急務であるとし，これに相当程度の修繕費用を要することから建替えの必要性があると主張し，Ｆは，これに沿う供述をする（甲２５）。

しかし，我が国の木造建物には旧耐震基準の建物が多数あると考えられ，その全てが現在直ちに建て替える必要があるといえるものではない。そして，Ｄ意見書（乙１１，１２）によれば，本件建物は，①昭和３４年の新築当時，建築確認及び完了検査を受けた建物で，②その基礎は，現在でも一般に採用されている鉄筋コンクリート造の布基礎で，全体として矩形のそれほど複雑でない平面をした瓦葺き平家の建物である上，③全体的に壁量が多いことから平成１２年改正後の壁量に関する基準に準じている可能性が高く，④仮に適合しない場合にも，同基準に示された補強は比較的平易に行い得，⑤土台等に白蟻による被害も見当たらず，⑥東日本大震災を含む地震等による損傷の跡は殆ど見当たらないとされ，これらのことから，現況のままで，ある程度の規模の地震には対応することができ，早急な耐震補強工事や建替工事が必要とはいえないとされている。同意見は，専門家である一級建築士によるものであり，その内容に不合理なところは見当たらず，その調査に不備があったり，被告らの依頼に専門家としての中立性を阻害するところがあったという気配はない（被告Ｙ２本人３６～３７頁）。また，原告は，Ｄ意見書のうち乙１１号証に多くの問題点があると主張して，Ｅ意見書を提出したが，Ｅ意見書に対して提出された乙１２号証に対しては，専門家の意見や反論を提出しない。そして，当事者双方は，平成３０年２月２８日の本件第９回弁論準備期日において，各建築士に対する尋問の申出はしない旨を表明した。

以上の立証状況を総合すると，少なくとも，本件建物が，現在直ちに建替えや大規模補修をしなければ居住に適さないほど危険とはいえない点については，鑑定を経るまでもなく，合理的な疑いはないということができる。そうすると，本件建物の老朽化や耐震性もまた，前記(1)認定・説示の状況にある被告らを，現在直ちに本件建物から退去させて本件建物を建て替える必要性を補強する事情となるとは認め難い。

「雨漏りによって水に浸された範囲やその量，水に浸された家財道具の種類やその程度等を確定できず，原告（賃借人）も雨漏りがあったときには被告（賃貸人）に対し対処を求めたものの，それ以上にクレームを申し立てないで，契約を更新して住み続けていたのだから，原告が本件建物を使用するにあたって，３分の１に及ぶ３０％程度ものスペースの使用が日々妨げられていたなどとは認めがたいというべき」

「雨漏りの発生について，賃貸人である被告は，本件建物の修補義務に違反しているというべきであり，その原因がわからないことは，賃貸人の修補義務を免責する根拠になるとはいえない。

かえって，賃借人である原告にしてみれば，雨漏りの原因がわからず，それがいつ発生するかも予測できないのであって，雨漏りが発生したことによって，相応の精神的苦痛を受けたというべきである。」

「その慰謝料については，賃貸人が原因不明との理由で修補義務を尽くしていないこと，比較的多数回の雨漏りが発生していること，過去の雨漏りについては解決済みとはいえ，雨漏りの回数が重なれば，相応して精神的苦痛も増大すると考えられることを考慮し，合計４５万円とすることが相当である。」

１　漏水が生じていた期間の賃料の減額請求

２　雨漏りにより店舗内にカビが発生したこと等に対する修繕工事費用の請求

３　慰謝料請求

「原告と被告が，本件賃貸借契約締結当時，本件物件の窓に雨水の進入経路があることを前提に賃料を定めたことをうかがわせる事情は認められず，原告と被告は，本件物件にかかる雨水進入経路が存在することを前提とせずに賃料を定めて本件賃貸借契約を締結し，その後になって，本件物件に雨漏りが生ずることが明らかになったものと認められる。賃借物の窓に雨水進入経路が存在するか否かは当該賃借物の賃料を定めるに当たって当然考慮されるべき事項であるといえる」

「本件物件は，大雨が降ると雨漏りが発生し，フローリングに，面積にして約２０平方センチメートル程度の水たまりができ，雨が降った後は本件物件の内部にカビくさいような何ともいえない悪臭が２ないし３日間漂う状態であった事実が認められる。
他方で，大雨が降った日及びその後２ないし３日間を除く期間については，本件物件の窓に雨水進入経路が存在することによって使用収益が妨げられるものではないものと認められる。もっとも，いつどの程度大雨が降るかということは知る由もなく，かかる物件を賃借した場合には，賃借人は，いつ雨漏りが生じるような大雨が降るかという不安を抱えながらその使用収益をせざるを得ないという事情も認められる。
上記認定事実及び前記前提事実を総合考慮すると，本件物件に雨漏りがあったとすれば減額されたであろう賃料額は月額２万円であると認めるのが相当である。」

「これまでに判断したとおり，原告は，上記事実関係に基づき，平成２４年３月分から平成２５年５月分までの賃料月額２万円の減額請求権をすることができ，雨漏りによって損傷した内装についてこれを補修するための費用の支払を求める権利を有しており，被告の債務不履行によって原告が精神的苦痛は，上記請求権の行使によってある程度慰謝されるものと考えるのが相当である。」

「しかしながら，前記前提事実によれば，被告は，本件賃貸借契約上の義務違反が認められ，かかる義務違反が合計約８年間という長期にわたったことが認められる。かかる長期間雨漏りをする店舗での美容院経営を強いられたことによる精神的苦痛は，上記本件において認められる財産的損害の賠償により全て慰謝されるとまではいえないというのが相当である。
以上の事情を総合考慮すると，原告の被った精神的損害に対する慰謝料は２０万円と認めるのが相当である。」

・賃貸人は，目的物を賃借人に使用収益させる義務を負っており（民法６０１条），目的物が契約によって定まった目的に従って使用収益できなくなった場合には，これを修繕すべき義務を負う

・この修繕義務の内容は，契約の時点において契約内容に取り込まれた目的物の性状を基準として判断されるべきであり，仮に目的物に不完全な箇所があったとしてもそれが当初から予定されたものである場合は，それを完全なものにする修繕義務を賃貸人は負わないというべきである。

・本件建物はその建築当時の建築基準法令に従って建築されているものというべきであり，かつ現時点において要求される建築基準法上の耐震性能を有している必要はなく（既存不適格建築物），さらに本件建物の建築年次は登記情報等により誰でも確認可能であって当該建物がどのような耐震基準を満たしているのかは借主側でも確認可能であったこと

・本件契約締結時に本件建物の耐震性能が特に問題とされた事情はうかがえないことからすれば，本件契約では本件建物の耐震性能につきその建築当時に予定されていた耐震性能を有していることが内容となっている

「また，本件契約継続中に本件建物の利用に当たって具体的な問題が生じているわけではないことからすれば，現実に本件建物の耐震性能が低いことや，本件建物が多数の者が利用する事務所としての利用を前提としていることをもって前記判断が直ちに左右されるものではない。なお，本件建物が高額な賃料で賃貸されているかについてはこれを認めるに足りる証拠はない。」

「さらに，耐震改修促進法６条は，特定建築物の所有者に対し，当該特定建築物について耐震診断を行い、必要に応じ耐震改修を行う努力義務を定めているにすぎず，改正宅建業法施行規則も修繕義務を直接に裏付けるものではないから，これらをもって修繕義務が認められるものでもない。」

・賃貸借契約締結当時に耐震性能が問題となったかどうか、または、賃貸物件が最新の耐震性能を満たしていることが契約の内容となっていたかどうかがまず問題となる。

→　最新の耐震性能を満たすことが契約の内容となっていた場合は、それを満たすよう賃貸人は修繕をする必要がある。

→　契約締結時に、耐震性能を特に問題としなかった場合は、その建物が建築当時に予定されていた耐震性能を有していれば良い。

・ただし、契約継続中に、賃貸物件の利用にあたって具体的な問題が生じた場合は、賃貸人においても対応が必要になる場合がある。

「被告ＥＵホーム（注：建物オーナー）は，原告Ｘ１（注：９階居室の賃借人）に対し，本件賃貸借契約に基づき本件居室を使用させる義務を負い，原告Ｘ１が，本件事故により本件居室の使用を妨げられたことは認められるが，本件事故が被告ＥＵホームの同契約に基づく債務の不履行であるとは認められない。

すなわち，被告ＥＵホームが被告フロムワン（注：リフォーム会社）との間で本件請負契約を締結して，被告フロムワンが１００４号室のリフォーム工事を行い，その際，同工事従事する者が本件事故を起こしたことは，前記のとおりであり，被告フロムワンは，本件請負契約に基づき上記工事を行っていたものであって，本件請負契約は，同社と被告ＥＵホームの間に，被告ＥＵホームの原告Ｘ１に対する本件賃貸借契約に基づき本件居室を使用させる債務の履行を被告フロムワンが補助する関係があることを理由付けるものとはいえず，被告フロムワンによる上記工事に従事した者が本件事故を起こしたことをもって，被告ＥＵホームの本件賃貸借契約に基づく債務の不履行があるということはできない。」