【買主からの質問】

私は自宅を建築するための土地を宅建業者から購入することになり、売買契約を締結し、手付金を支払いました。

その後、家庭の事情により転居することになったため、売主に対して手付金を放棄して手付解除したいと申し出ました。

売買契約では、手付解除について「相手方が契約の履行に着手するまで、又は、平成１２年５月２６日までは手付解除ができる」と規定されており、この期限内に手付解除の申し出をしています。

 

しかし、これに対して、売主の宅建業者からは、「売買のために測量して境界確定図まで作成した」、「履行の着手があったといえるから、手付解除はできない」と言われてしまいました。

 

契約書に手付解除の期限が書かれていたので、この期限までは手付を放棄すれば解除できるものと思っていましたが、できないのでしょうか。

【解説】

本事例は、名古屋高等裁判所平成１３年３月２９日判決の事例をモチーフにしたものです。

本事例では、手付解除に関する契約書の条項において「相手方が契約の履行に着手するまで、又は、平成１２年５月２６日までは手付解除ができる」と規定されていたために、手付解除ができるのが、

①相手方が契約の履行に着手するまで

もしくは、

②平成１２年５月２６日まで、

なのかが争われたというものです。

なお、最近の売買契約書では、手付解除については、

「売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、互いに書面により通知して、解除することができます。」

と規定されている場合が多いので、本事例のような問題は生じないようにも思われます。

しかし、民法５５７条１項において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」と規定されているため、売買契約の手付解除条項とこの民法５５７条１項但書のどちらが優先されるかという問題はなお生じるものと考えられます。

本事例において、裁判所は、まず、民法５５７条と異なる手付解除の期限を設定している売買契約の条項の有効性については、以下のように述べて、有効であると判断しました。

「民法五五七条一項の趣旨は、当事者の一方が既に履行に着手したときは、その当事者は、履行の着手に必要な費用を支出しただけでなく、契約の履行に多くの期待を寄せていたわけであるから、このような段階において、相手方から解除されたならば、履行に着手した当事者は不測の損害を蒙ることになるため、このように履行に着手した当事者が不測の損害を蒙ることを防止することにあるとされている（最高裁大法廷昭和四〇年一一月二四日判決、民集一九巻八号二〇一九頁）。」

 「他方、同条項の趣旨がこのようなものであるとしても、同条項は任意規定であり、当事者がこれと異なり、履行の着手の前後を問わず手付損倍戻しにより契約を解除できる旨の特約をすることは何ら妨げられていない。」

以上の解釈を前提として、本事例において裁判所は、本件手付解除条項の解釈について、手付解除ができるのが、①相手方が契約の履行に着手するまでなのか、それとも②平成１２年５月２６日までなのかについては、②が相当であると判断しました。

その理由として、

①　売主が宅建業者の場合に手付解除を排除する特約（及び買主に不利な特約）を無効とする宅建業法３９条２項、３項の趣旨

②　民法及び宅建業法の趣旨を前提として、手付解除条項は、当事者の合理的意思解釈としてなるべく有効・可能なように解釈すべきであること

③　一般に、履行の着手の意義について特別の知識を持たない通常人にとって、「履行の着手まで」「又は」「五月二六日まで」手付解除ができるという本件手付解除条項を、履行の着手の前後にかかわらず「五月二六日まで」は手付解除ができると理解することは至極当然であること

を挙げて、「本件手付解除条項の解釈については、民法五五七条一項の場合に加えて履行の着手後も手付解除ができる特約としての意義を有する」と判断し、手付解除特約で設定された期限までは手付解除ができると判断しました。

本件の判断は、売主が宅建業者であり買主が一般消費者であり、買主側からの手付解除という点がそれなりに考慮されていますので、売主と買主が逆だった場合や、宅建業者側からの手付解除の場合には結論が異なっていたという可能性はあります。

また、最近の売買契約書で見られるように、単に「売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、互いに書面により通知して、解除することができます。」とだけ規定されている場合においては、この裁判例が「民法５５７条は任意規定であり、当事者がこれと異なり、履行の着手の前後を問わず手付損倍戻しにより契約を解除できる旨の特約をすることは何ら妨げられていない。」と述べていることも併せ考慮すれば、当事者の履行の着手後であっても、手付解除期限までは手付解除ができると判断されると考えられます。もっとも、この場合においても、当事者の一方がどちらか一方が宅建業者であり、宅建業者からの解除の場合にも同様の解釈となるかどうかはなお問題になり得ると考えられます。

この記事は２０２４年３月２３日時点の情報に基づいて書かれています。

【賃貸物件オーナーからの相談】

私は、建物1棟をシェアハウス事業者（賃貸物件を借りてシェアハウス用に改築した上で、シェアハウスとして転貸する事業を行う会社）に、月額賃料４４万円で賃貸しました。

賃借人会社は当該物件を改築してシェアハウスとして貸し出していたようですが、賃貸してから1年半が経過した頃、当該物件内で火事が発生しました。その際の消防署の調査により、建物をシェアハウスとして使用することにつき，建築基準法上の用途変更手続を怠っていたことが判明しました。

 

そこで、私は賃借人会社に対して、火災を発生させたこと、建築基準法関係規定上不適合の疑義がある旨の指摘を受けたことが賃貸借契約に反し、かつ信頼関係を破壊する行為であるとして、契約の解約に正当事由があると主張しました。また、立退料として、６か月分の家賃相当額を提示しました。

なお、私は、解約後にこの建物を建て替えて自宅として使用したいと考えています。

 

しかし、賃借人会社は解約を争ってきており、また立退料として３０００万円を要求してきています。

私の解約の主張は認められるのでしょうか。また、立退料はどの程度必要になるのでしょうか。

【説明】

建物賃貸借契約を解約する場合の正当事由

本件は、東京地方裁判所令和３年８月１８日判決の事例をモチーフとしたものです。

賃貸人が、建物の建替えの必要性等を理由として賃借人に対して立退きを求める場合はまず、賃貸人側から、賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。

この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から６ヶ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法２７条１項）が、賃貸人から解約の申入れをしたからと言って当然に解約が認められるわけでありません。

賃借人が解約を拒んだ場合には、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じないとされています。

この「正当事由」があるかどうかは、借地借家法２８条が

「建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

と規定している通り、賃貸人、賃借人それぞれの事情を比較して判断されます。

本事例においては、裁判所は、上記の事情のうち、賃貸人、賃借人それぞれが、当該建物を必要とする事情と立退料の額について検討をしたうえで、立退料として１５００万円を支払うことで、解約の正当事由があると判断しました。以下、裁判例の内容を解説します。

賃貸人と賃借人双方の事情

まず、賃貸人側の事情として、この賃貸物件を建て替えて自宅にする必要があると主張されていたことについて、裁判所は、「一件記録によっても原告の計画を実現するために本件建物を自宅として利用することが必須であるとまでいえる事情は認められないから，原告の本件建物使用の必要性はそれほど高度のものとはいえない。」と述べています。

他方で、賃借人側の事情についても、

①「被告会社の本件建物利用は，シェアハウスとしての賃貸事業目的であり，また，被告会社はシェアハウス事業を全国で展開しているとのことからすると，被告会社の本件建物の使用の必要性は，投下資本の回収等，経済的合理性に基づくものである。」

②「これに加え，・・・被告会社は，本件賃貸借契約上，本件建物をシェアハウスとして利用するにあたって必要な官公庁への届出許可等を被告会社の責任で取得する義務があるところ，本件建物をシェアハウスとして利用し始めた後である，平成３１年２月１８日には大田区から不適合の指摘を受けており（甲３），被告会社には（解除事由に至らない程度の）債務不履行があるといえる上，被告会社は，令和２年９月３日には，大田区に対して是正に係る誓約書を提出しながら，結果として口頭弁論終結時点においても是正工事を行っていないこと」

の２点を考慮すると「正当理由の補完事由としての立退料の額によっては，原告による解約申入れにつき正当理由があるものということができる。」と述べました。

 

立退料はどのように決められたか

以上を踏まえて、裁判所は、立退料の金額について、以下のとおり、主に賃借人の投下資本の金額（改築にかかった費用）をベースにして１５００万円が相当であると判断しました。

①　本件賃貸借契約が締結され，被告会社に本件建物が引き渡されたのが，平成２９年５月１１日頃であり，解約申入れの効力が発生する令和３年１０月３日（令和３年４月２日から６か月を経過した日）までに４年４月が経過することになること

②　被告会社が本件建物をシェアハウスとして改装するのにかかった費用は被告会社によれば２０００万円以上とのことであり，また，本件建物を法令に適合するように改装工事を行うとすればさらに相当額の費用が掛かること

等の事情を総合考慮すると，１５００万円をもって相当であると認める。

事業用賃貸物件の立退料の算定方法はケースバイケースになることが多々ありますが、本件はシェアハウスとして使用されていた賃貸物件において、主に投下資本の金額をベースにして立退料を算定した事例として参考になります。

この記事は２０２４年１月２８日時点の情報に基づいて書かれています。

【賃貸物件オーナーからの質問】

私の自宅の隣地の居住者が、7年ほど前から複数の猫を家の中で飼っています。

しかし、飼育の状態がとても悪く、次第に猫の糞尿の処理もせずその悪臭が周囲に巻き散るようになりました。

また、度々猫が私の自宅の敷地にも入ってくるようになりましたが、隣人はそれも何も対策せず放置しています。

あまりに悪臭が酷くなってきたので、臭気測定士に悪臭測定を依頼したところ、私の家の敷地と隣人の敷地の境界上の臭気指数が１５～１７と測定されました。（なお、私の居住地域では臭気指数１０を超えると悪臭防止法の規制対象になるようです。）

こういう状況なので、私や、他の近隣の方と協力して、隣人に対して面談を求めたり、内容証明郵便で苦情を申し立てたり、民事調停の申し立ても行いましたが、隣人からは手紙が届くものの、直接交渉に応じてくれることはありませんでした。

訴訟を起こして悪臭等の発生の差止めと損害賠償を求めるしかないと考えていますが、認められるでしょうか。

【説明】

本件は、東京地方裁判所平成２３年７月２９日判決の事例をモチーフにしたものです。

まず、近隣住居が悪臭を発生させている場合に、法的にどのような根拠で何を求めることができるか、という点が問題となります。

この点について、裁判所は、

「発生している悪臭が受忍限度を超えている場合には，人格権に基づく差止めを求めることができ，その場合には当然不法行為に基づく損害賠償を求めることができる」

と述べています。

以上を前提とすると、差止めと損害賠償が認められるために「発生している悪臭が受忍限度を超えている」か否かはどのように判断すべきか、という点が重要となります。

この点については、裁判所は、

「悪臭が受忍限度を超えているか否かを検討するに当たっては，悪臭が公法上の基準を超えているか否かが重要な考慮要素になると解すべきであり，同基準を超える悪臭が発生している場合には特段の事情がない限り，同悪臭は受忍限度を超えていると認めるのが相当である。」

と述べています。

以上を前提として、本件の事例において裁判所は、臭気指数が法律上の規制基準を超えていることを理由に、受忍限度を超えた悪臭が発生していると判断しました。

「原告らの居住地域においては，事業活動により生じる悪臭については臭気指数１０がその限度とされているところ，事業活動によって生じる悪臭と猫の糞尿による悪臭の受忍限度を別異に取り扱うべき理由は認められない。そうすると，本件では，原告Ｘ１宅の敷地と被告宅の敷地の境界線において，現時点においても上記基準を大幅に上回る臭気指数１７ないしはそれに近い悪臭が発生していると認められるのであるから，原告Ｘ１宅の敷地と被告宅の敷地との境界において生じている悪臭が受忍限度を超えていることは明らかである。」

では、このような場合に損害賠償としてどの程度の金額が認められるのでしょうか。

原告は慰謝料として90万円を請求していましたが、裁判所は、慰謝料として24万円（悪臭の発生が証明されている平成22年5月ころから約1年間の分として）を認めるにとどまっています。

その他の損害として

・弁護士費用と臭気測定費用のうち、15万円

・原告の自宅の1階が賃貸物件であったところ、悪臭によって空室となっていることから、空室が継続している期間（8か月分）の家賃相当額108万円（家賃は月13万5000円）

も認められています。

その他、判決では、悪臭の発生について「被告は，原告Ｘ１に対して，別紙物件目録記載１の土地と同記載３の土地の境界線において，悪臭防止法２条２項で定める臭気指数１０を超える悪臭を発生させてはならない。」との差止も命じています。

本件は、近隣住宅の悪臭に対する法的対応について参考になる事例です。

この記事は、2023年12月29日時点の情報に基づいて書かれています。

【区分マンションの買主からの相談】

家族で住むための自宅として、マンションを３１００万円で購入しました。

しかし、住み始めてすぐに、隣室の住民の女性が、ベランダ等で物音がうるさいとか物が盗まれたなどと大声を出してベランダで叫ぶのに遭遇したり，私が長男を抱えているときに廊下で突然追いかけられたりするなどの迷惑行為が度々起こるようになりました。

売買契約のときの重要事項説明書等では、この隣室の住民のことは一切書かれていなかったので、仲介業者にクレームを言ったところ、告知義務違反を認め仲介手数料は全額返してくれました。

その後、何とか我慢して２年ほど居住していましたが、夫が自殺してしまった等の不幸も重なったので、このマンションを売却することにし、最終的に２９５０万円で売却しました。その際には、隣人の住民が迷惑行為をすることは説明しています。

マンションは売却してしまったものの、やはりこのような迷惑行為をするような隣人がいるようなマンションを普通の値段で購入させられたことは納得ができません。

欠陥があったものとして、損害賠償請求はできないのでしょうか。

【説明】

本件は、東京地方裁判所令和２年１２月８日判決の事例をモチーフにしたものです。

この事案では、区分マンションの買主は、売主（売主は、当該マンションを購入してリフォームして販売した不動産業者です。）に対して、同居室の隣室の居住者による騒音や嫌がらせなどを継続的に受けており、そのような居住者が隣室に存在することは居室の「隠れたる瑕疵」に当たるとして、改正前民法５７０条の瑕疵担保責任による損害賠償請求権に基づき、損害金合計１０２３万円（売買代金３１００万円の３０％に相当する９３０万円と弁護士費用９３万円の合計額）を請求しました。

もっとも、この損害額の主張は，その後の上記居室が２９５０万円で売却できたことから、最終的に、①積極損害（上記居室の売買代金を含む購入費用と売却後の手取額等との差額，引越費用等）４５１万２９９９円，②慰謝料３００万円，③弁護士費用７５万円の合計額８２６万２９９９円に変更されています。

本件では、隣室に迷惑行為を繰り返す住民がいることが、改正前民法５７０条の「隠れた瑕疵」にあたるかが争点となった事例です。

裁判所は、まず５７０条の「瑕疵」の定義について、

「売買の目的物が通常保有すべき品質・性能を欠いていることをいい，目的物に物理的欠陥がある場合だけでなく，目的物の通常の用途に照らし，一般人であれば誰もがその使用の際に心理的に十全な使用を著しく妨げられるという欠陥，すなわち一般人に共通の重大な心理的欠陥がある場合も含むと解される」

とした上で、結果として、裁判所は、本件においては隣室の住民の存在は「瑕疵」には該当しないと判断しました。

まず、隣室の住民（判決文では「Ｃ」とされています。）の迷惑行為については、

「Ｃは，平成２３年頃から頻度にはばらつきはあるものの継続して，昼夜を問わず数分ないし１０分程度，物音がうるさいとか物が盗まれたなどと大声を出してベランダで叫ぶ，ラジカセを大音量でかける，壁等を強く叩く，本件マンションの居住者に対し，携帯電話で撮影する，追いかける，意味不明な発言をする，難癖をつける，怒鳴りつけるといった迷惑行為をしていたことが認められ，Ｃの隣室に居住していた原告は，本件居室で生活する際に，生活音を静かにしたり，外出する際には周囲の様子を伺うなど，一定程度生活や行動に制限を受けていたことは認められる。また，Ｃの存在は本件居室の購入希望者（仲介業者に対して本件居室の購入につき何らかの関心を示した者。以下同じ。）に購入を断られる原因の一つとなっていたことも認められる」

と認定しました。

他方で、上記のような迷惑行為を行うＣの存在は，隣室である本件居室の居住者において，心理的に一定程度その使用を制限されるものであることは否定できないとしつつも、以下のように、購入時の価格３１００万円から僅かな減額（１５０万円）でマンションが売却できたこと等を理由に、瑕疵には当たらないと判断しました。

「本件居室については，今後の使用を前提として，賃貸物件や売却物件としての募集をかけており，仲介業者の担当者も，Ｃの迷惑行為の存在に関し，成約に至るか否かは購入希望者が気にする度合によるとしている。」

「また，実際にも，隣室であるＣの迷惑行為の事実や原告の夫の本件居室内での死亡の事実を告知した上で，原告の購入から約３年が経過した時点で，原告の購入時の代金３１００万円から１５０万円を減額した代金２９５０万円でＤに売却することができている。さらに，本件居室の購入希望者がなかなか現れなかったことや，購入希望者から購入を断られたことについては，本件居室が日当たりの悪い１階に位置することや，原告の夫が本件居室内で自死したことも原因となっていたことが認められる。」

「以上によれば，上記のような迷惑行為を行うＣの存在は，隣室である本件居室の居住者において，心理的に一定程度その使用を制限されるものであることは否定できないとしても，一般人であれば誰もがその使用の際に心理的に十全な使用を著しく妨げられるといえるような，一般人に共通の重大な心理的欠陥があるとまではいえない。したがって，Ｃの存在により本件居室が売買の目的物として通常保有すべき品質・性能を欠いているとして，民法５７０条の「瑕疵」があるとはいえない。」

なお、裁判所は、結果的に売却金額が購入時より１５０万円の減額となったことについては、

「代金の減額事由としては，購入から約３年の経年劣化，本件居室が１階に位置すること，原告の夫が本件居室内で自死したことなど，Ｃの存在以外の事由も考えられることからすれば，瑕疵と相当因果関係のある損害ともいえない。また，原告の夫の自死がＣの迷惑行為と相当因果関係を有することについて認めるに足りる証拠はない（原告の主張においても一因とするにすぎない。）。」

と述べて、やはり隣人の住民の存在による損害には当たらないと判断しています。

本件は、結果的に、この隣人の存在を原因とした売却価格の減額が発生しなかったと考えられることを理由に、瑕疵には当たらないと判断したものと考えられます。

しかし、一般的には、迷惑行為を行う隣人の存在は、買主にとって心理的に重大な欠陥となりうる場合もありますので、このような隣人の存在については、売主において知り得たということであれば売買の際には十分に説明しておくことが無難と言えます。

この記事は２０２３年１０月１日時点の情報に基づいて書かれています。

不動産の売買契約に至るまでの交渉経過において、特に不動産業者間の交渉においては、購入を希望する買主側から、購入を希望する金額や条件を記載した「買付証明書」等の名称の書面が売主側に差し入れられることが一般的です。

このような買付証明書を差し入れただけでは、その時点で不動産の売買契約が成立することはない、ということは不動産取引実務では一般的です。

もっとも、買主から買付証明書が差し入れた後に、これに対して売主側において、買付証明書と同じ条件で売り渡す旨の「売渡承諾書」といった書面を買主側に交付したなどの事情がある場合、不動産の売買契約は成立したとみなされるのでしょうか。

この点が、問題となった事例が、大阪高等裁判所平成２年４月２６日判決の事例です。

この裁判例の事案は、不動産の売買契約交渉段階において、買主から買付証明書が提出され、これに対して売主が、買付証明書と同一の条件で売渡す旨の売渡承諾書を交付したという状況において、不動産の売買契約が成立したか否かが争われたというものです。

この事案において、裁判所は、不動産の買付証明書について、以下の通り述べた上で、売買契約の成立を否定しました。

（１）いわゆる買付証明書は、不動産の買主と売主とが全く会わず、不動産売買について何らの交渉もしないで発行されることもあること

（２）したがって、一般に、不動産を一定の条件で買い受ける旨記載した買付証明書は、これにより、当該不動産を右買付証明書に記載の条件で確定的に買い受ける旨の申込みの意思表示をしたものではなく、単に、当該不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎないこと

（３）そして、買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、買付証明書を発行した者と不動産の売主とが具体的に売買の交渉をし、売買についての合意が成立して、始めて売買契約が成立するものであって、不動産の売主か買付証明書を発行した者に対して、不動産売渡の承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立するものではないこと

（４）このことは、不動産取引業界では、一般的に知られ、かつ、了解されていること

本件は、法的論点としては目新しいものではありませんが、不動産の買付証明書の法的性質について「単に、当該不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎないこと」と位置づけを述べた裁判例として参考になるものです。

この記事は、２０２３年８月１７日時点の情報に基づいて書かれています。

保証契約における極度額の定めの必要性

２０２０年４月１日に施行された改正民法の４６５条の２第２項により、保証人が負うべき限度額（極度額）を定めなければ、保証契約は効力を生じないと規定されました。

＊改正民法４６５条の２第２項

２．個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。

したがって、改正民法が施行された２０２０年４月１日以降の賃貸借契約においては、保証契約が効力を生ずるためには、賃貸借契約書において保証人の負うべき極度額を「●円」とか「月額賃料の●ヶ月分」といった形で規定をしなければ、保証の効力が生じないということになります。

賃貸借契約が更新される場合の保証契約の継続の有無

当初の賃貸借契約と保証契約は改正民法施行日の２０２０年４月１日より前に締結され、契約書で保証人の極度額については規定していないという賃貸借契約は今もまだ多く存在すると思われます。

このような賃貸借契約において、

「改正民法施行日の２０２０年４月１日以降に、賃貸借の更新契約が締結された」

という場合に、保証契約の扱いはどうなるのでしょうか。

賃貸借契約が更新される場合、保証人との間で新たに更新の書面を取り交わすことはなく、賃借人との間で更新合意書等の書面を取り交わすことが一般的です。

このため、賃貸借の更新契約の締結の際に、保証人とも新たに保証契約をしなければ更新後は保証契約は効力を失ってしまうのか、という問題があります。

この点については、最高裁判所平成９年１１月１３日判決が、

原則として、改めて保証人と契約を締結しなくとも賃貸借契約更新後も保証人の責任は継続する

例外として、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がある場合や、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合は保証人の責任は継続しない

と判断しています。

したがって、賃貸借契約の更新の際に、別途保証人と更新等の合意をしなくとも原則として保証人の責任も継続するということになります。

改正民法施行日の２０２０年４月１日以降に賃貸借契約を合意更新した場合の問題

では、話を戻して、２０２０年４月１日以降に賃貸借契約が更新された場合、更新前の賃貸借契約（保証契約）について、極度額の定めがされていなかったとしても、保証人の責任は継続するのでしょうか。

この問題は、

①賃貸借契約の更新の際に、保証人とも改めて保証契約の取り交わしをする

②賃貸借契約の更新の際に、保証人とは別途書面の取り交わしはしない

の２つの場合に分けて考える必要があります。

まず、①の場合は、改正民法施行後に新たな保証に関する合意があったといえるため、保証契約は改正民法の適用を受けることになります。

したがって、保証契約の更新において、極度額の定めをしなければ、保証は無効となってしまい、保証人の責任は継続しないということになります。

次に②の場合ですが、この場合、更新時に、新たに保証人と契約をしなくとも前述の最高裁判例の解釈に基づけば、当初の保証契約の責任の効力が、更新によっても失われずにそのまま継続するものと解されます。

そして、改正民法施行後に、保証契約に関し新たに合意をするものでもありませんので、改正民法の適用は受けず、極度額を別途定める必要もない、というのが法務省の見解のようです。

以上を踏まえると、改正民法施行後の賃貸借契約の更新において、保証人からも何かしらの書面にサインを貰う場合には、改正民法の規定を意識した対応が必要になることに注意が必要です。

改正民法施行日の２０２０年４月１日以降に賃貸借契約が法定更新された場合、保証人の責任は継続するか

上記は、賃貸借契約が「合意更新」された場合ですが、では、賃貸借契約が合意更新されず「法定更新」された場合はどうなるでしょうか。

この問題について判断したのが、東京地方裁判所令和３年４月２３日判決の事案です。

この事案は、当初の賃貸借契約と連帯保証契約が改正民法施行日前に締結されていましたが、その後、改正民法施行日後の２０２０年１１月１３日に賃貸借契約が法定更新されたというものです。

この事案において、裁判所は

「本件連帯保証契約は、改正民法の施行日（令和２年４月１日）よりも前に締結されたものであり、その後、本件賃貸借契約の更新に合わせて更新されることもなかったから、改正民法の適用がなく（平成２９年法律第４４号附則２１条１項）、また、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情は認められない」

「連帯保証人において、各更新（平成３０年１１月４日付けの合意更新及び令和２年１１月１３日の法定更新）後の本件賃貸借契約から生ずる賃借人に債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたもの（このことは、本件賃貸借契約の１９条１項が、連帯保証債務について「本契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とする。」と定められていることにより裏付けられている。）と解するのが相当である。」

と述べて、改正民法の施行日以後に賃貸借契約が法定更新された場合も、原則として保証人の責任は従前と同様に継続するという判断をしました。

民法改正と、改正後の契約更新に伴う保証契約への改正民法の適用の問題については、法務省による資料で解説がされている問題ではありましたが、この点の判断を示す裁判例が乏しかったため、この問題に対する裁判所の考え方がわかる事例として参考になります。

この記事は2023年7月6日時点の情報に基づいて書かれています。

【ビルオーナーからの相談】

私は、昭和６３年築の４階建ての賃貸ビルのオーナーです。

ビルにはエレベーターがありますが、すでに３０年程経過して老朽化が進んでおり、点検業者から運転を差し控えるよう言われたため、最近は運転を止めることが多くなっています。

修理するには２〜３００万円、リニューアルする場合には７〜８００万円程度を要すると言われており、どうすべきか思案しているところです。

 

そうしたところ、２階部分の賃借人であるフレンチレストランが、エレベーターが使えないことを理由に賃料の支払いを拒絶してきました。

レストランのオーナー曰く、「このレストランには個室とカウンターがあり、個室については、エレベーターと直結していて、個室の利用客は、他の客の用いる店舗入口を経由せずに個室に入ることができる造りになっていて、これがレストランのウリとなっている。このエレベーターが使えないまま放置していることは、賃借物件の重要な設備を使用不能にしていることにほかならず、したがって賃料は支払わない。」とのことでした。

 

確かに、レストランの個室に直結するエレベーターが使えなくなることは申し訳ないと思っていますが、ただ、レストランは２階にあり階段で登ることは容易であって、エレベーターが使えないということの影響は微々たるもののはずですので、賃料全額を支払わない正当な理由があるとは思えません。

 

賃料の不払いは３ヶ月にも及んでいますので、契約の解除をしたいと考えていますが認められるでしょうか。

【説明】

この事案は、東京地方裁判所令和３年６月２２日判決の事案をモチーフにしたものです。

この事案について、もう少し細かく時系列で説明しますと、

  • 平成２８年３月に、賃貸ビルの２階部分につき、フレンチレストランとして利用するため賃料月額３５万円で契約締結
  • エレベーターが平成２９年１０月頃からしばしば停止して使用できない状態になった
  • 賃借人が平成３０年６月分からエレベーターが使用できないことを理由に賃料の支払を拒絶した
  • 賃貸人は、平成３０年９月１６日に賃料の不払いを理由に契約解除の通知（同時に明渡訴訟も提訴）
  • 賃借人は、令和元年６月に未払賃料のうち２７５万円を支払い、その後は、月額賃料３５万円のうち、毎月３０万円を支払っている

という時系列となっています。

この事案で争点となったのは、

１　エレベーターが使用できないことを理由とした賃料の支払拒絶について正当性があるか

２　契約解除通知後に、賃借人が未払い賃料の大半を支払った場合、解除の効力は否定されるのか

という点です。

まず、１の争点について、裁判所は、エレベーターが使用できないことについて、

「改正前民法６１１条１項又はその類推適用による賃料減額の事由に該当する場合であっても、賃借人は使用できない「部分の割合に応じて」減額を請求できるに過ぎないから、そもそも賃料全額の不払いの根拠にはなり得ない。」

と判断しました。

その上で、賃料減額の程度については、

「仮にエレベーターを使用できないことによって賃料減額となる場合でも、レストランは２階に所在し、賃借人やレストランの顧客は階段で昇降して出入りすることが可能であることを踏まえると、その減額幅はせいぜい月額５万円と見るのが相当である。」

と判断し、この減額幅を超える賃料の不払いが３ヶ月分を超えた時点で信頼関係破壊による賃貸借契約解除が認められると判断しました。

また、上記２の争点については、賃借人側は

・事後的に未払賃料の大部分が支払われたこと

・賃借人にとってレストランが唯一の収入源であること

を主張して、信頼関係は破壊されていないと争いました。

しかし、裁判所は

「前者は解除後の事情であり、後者は賃料不払を正当化する事情には当たらない」

と一刀両断しており、賃貸人側からの解除を認めています。

さすがに全額の賃料不払いは行き過ぎということで結論としては至極当然と思われますが、本件においては賃借店舗が２階部分だったことから、エレベーターの利用ができないことの賃借人の不利益を賃料３５万円のうち５万円程度と評価していますが、賃借部分がさらに上階だった場合には、さらに賃料の減額幅も大きくなるであろうことを示唆する裁判例として参考になります。

なお、この裁判例は、エレベーターが使用できない状態になった場合において、賃貸人としてどこまで対応していればよいかという点について、以下のように述べています。

「賃貸人は賃借人に対しエレベーターの保守・点検・修繕などを行う債務は負っているものの、エレベーターは昭和６３年から稼働する古い型式のものであって、古いものであることは契約締結前の内覧・内見等により賃借人側も認識し得たものである」

「賃貸人においては、古い型式であることを前提として保守点検・修繕やその努力を行っていれば賃貸借契約上の賃貸人としての債務は履行しているというべきであり、少なくとも７００万円を超えるようなリニューアル工事を実施して常時使用できる状態に復旧しなければならない債務までを当然負うとはいえない。」

傍論ではありますが、この点も同種事案において参考になると思われます。

この記事は、２０２３年５月６日時点の情報に基づいて書かれています。

【建物の賃借人からの相談】

私は、約３０年前から、マンションの１階部分と駐車スペースを借りて、清掃用具の販売・レンタル業の事務所として使用していました。

当初の賃貸借契約書では事務所部分と駐車スペース部分を合わせて、面積が「約３５坪」と記載されており、その後、何度か更新を繰り返してきましたが、いずれの更新契約書でも面積は「約３５坪」と記載されていました。

 

しかし、最近になって賃借部分の面積を図ってみたところ、実際は３５坪もなく、２８坪程度しかないということが判明しました。

 

契約書で記載されている面積よりも実際は２割も狭かったということになり、その内容で３０年間も借りていたということになります。

したがって、過去に遡って支払った賃料の２割分を賃貸人に返還請求したいのですが、これは可能でしょうか。

【説明】

本件は、東京地方裁判所令和２年３月１０日判決の事例をモチーフにしたものです。

賃借人側は、賃借スペースが契約書記載の面積よりも実際は２割狭かったことについて、

①　物件の面積が約３５坪あるものと誤信して本件賃貸借契約を締結したものであり，少なくとも本件賃貸借契約のうち本件駐車スペースを含めた実際の面積である約２８坪を超える部分については要素の錯誤があり，無効である。

②　本件賃貸借契約の締結時に，契約書に「約３５坪」と明記し，実際には３５坪には大きく及ばない坪数しかない事実を隠して本件物件の説明をした点は故意による虚偽説明である。また，賃貸人が、それ以降（各更新時を含む），本件物件の面積が実際には３５坪には大きく及ばない坪数しかない事実の説明を怠った点は不作為による説明義務違反である。

と主張して、消滅時効が成立しない限りの期間に遡って、既払い分の２割分の賃料（約１３２０万円）の返還請求をしました。

上記の賃借人側からの請求に対して、裁判所は賃借人の賃料返還請求を認めませんでした。

まず、上記①の錯誤無効との主張に対しては、以下のように述べて、これを否定しました。

・本件賃貸借契約に係る契約書（契約更新に係るものも含む。）上，面積はいずれも「約３５坪」と記載され，面積について「坪」あるいは「m2」で特定された表記とはなっていないこと

・賃借人は，本件賃貸借契約を締結する前に実際に本件物件を内覧し，駐車スペースを確保したいので公道に面した入口部分をセットバックして欲しい旨依頼するなどした上，「約３５坪」と記載された契約書に特段異議を述べずに署名押印したこと

・賃借人と賃貸人は，本件賃貸借契約を締結するに当たり坪単価について話題にすることはなく，実際に賃料額を決定する際も，契約面積３５坪に坪単価を乗じていくらとするといったやりとりはしておらず，賃貸人が当初月額４４万円ないしそれ以上の賃料額を提案したことから，賃借人代表者が数字を丸めることを依頼するなどして交渉し，最終的に月額４０万円と合意されるに至ったこと

・１１回の契約更新を重ね，本件物件を約３０年の間使用してきたが，平成２９年３月に至るまで、賃借人から賃貸人に対して実際の面積が契約面積に満たないことを指摘したことはなかったこと

・上記各事実に照らすと，賃借人は，本件賃貸借契約の締結に際し，本件物件を内覧してその広さや状態等を確認した上で，月額４０万円の賃料にて本件物件を賃借することを決定したものであり，その際に賃借人が本件物件の実際の坪数や坪単価を問題とすることはなく，その後も３０年弱の間，本件物件が３５坪に満たないことを問題としたことはなかったのであるから，賃借人において，本件物件の面積が実際に３５坪程度あることが本件賃貸借契約の主要部分であったということはできない。

・そうすると，本件物件の実際の面積は本件駐車スペースを含めても約２８坪であり，契約面積の約３５坪には満たないものの，当該事実をもって賃借人に要素の錯誤があったと認めることはできない。

また、上記②の説明義務違反の主張に対しては、以下のように述べて説明義務違反はなかったと判断しました。

・本件物件の実際の面積は契約面積の約３５坪より少なくとも約７坪は狭いものと認められるが，本件賃貸借契約締結時に本件物件の契約面積が約３５坪とされた経緯は明らかではなく，賃貸人が故意による虚偽告知をしたものとは認めるに足りない。

・次に，賃借人は，本件物件を内覧してその広さや状態等を確認し，本件物件の現況を受け入れた上で，本件賃貸借契約を締結したものであり，契約面積は約３５坪とされているものの，賃借人において本件物件の実際の面積が３５坪程度あることが賃貸借契約における主要な部分であるということはできないことは前記で説示したとおりである。

・このような本件賃貸借契約における各事情を踏まえると，賃貸人ないし賃貸人において，賃借人に対し，契約面積は約３５坪となっているものの，実際の面積はそれよりも狭いという事実を説明すべき信義則上の義務を負うものと直ちにいうことはできないし，少なくとも，上記義務違反により賃借人に不足面積分の賃料相当額の損害が生じたといえる関係にもない。

以上のように、裁判所は、賃貸借契約締結の経緯や賃料の決定方法、その後の更新の経緯を踏まえて、「物件の面積が実際に３５坪程度あることが本件賃貸借契約の主要部分であったということはできない」と述べて、賃借人側からの返還請求を否定しました。

上記裁判例の理屈を踏まえると、

・契約時に、賃借部分の面積を実測した上で、賃料について床面積に乗じて賃料を定めた

・契約締結後に間もなく、賃借面積が契約面積より狭小であることを賃借人側から指摘して交渉した

など、契約面積が賃貸借契約の主要部分と認められるような事情がある場合は、賃借人側からの既払い賃料の返還請求が認められる可能性もあると考えられます。

【アパートオーナーからの相談】

私の所有しているアパートの賃借人が、窃盗未遂で警察に逮捕されたと警察から私宛に連絡がありました。

困ったことになったと思い、契約書で緊急連絡先に書いてあった賃借人の母親に連絡をして、今後の家賃の支払いはどうするのか、賃借人の代わりに家賃は支払ってくれるのか等を確認しました。

そうしたところ、賃借人の母親は、「自分は家賃も支払えないので、賃貸人に一任するので、賃貸人の方で部屋の中の荷物は処分してもらいたい」と言ってきました。

私は、念のため、母親から「荷物の処分をこちらに一任してもらうために一筆ほしい」と頼み、母親からその旨を書いた手紙をもらいました。

その後、２か月ほど経っても賃借人が釈放されたという連絡もなかったため、私の方で賃借人の居室内の家財道具を全て処分しました。

それからさらに約ひと月経った頃、突然釈放されたという賃借人から連絡があり「部屋の荷物が全部処分されていてどうなっているんだ」ということを言ってきました。

私からは、「あなたの母親から荷物の処分などは一任されているので、全部処分した。ただ、今後の生活用品をそろえるためのお金として１０万円は渡す」ということを伝えました。

しかし、賃借人は納得せず、勝手に家財等を処分したことは違法であるとして、慰謝料２００万円を求めて訴訟を起こしてきました。

賃借人が逮捕されて連絡が取れず、止む無く緊急連絡先とされていた賃借人の母親の了解も取った上で行ったことですが、それでも私に非があるのでしょうか。

【説明】

本件は、東京地方裁判所令和２年２月１８日判決の事例をモチーフにしたものです。

本件のように、突然所在不明となった賃借人について、賃貸人が裁判の手続を経ずに賃借人の室内の荷物の処分や鍵の交換等を行うことは、法的に「自力救済」と言います。

この、自力救済は，原則として許されないというのが法律の考え方です。

例外的にこの自力救済が許されるのは、以下の通り極めて限定された場合です。

「法律の定める手続によったのでは，権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ，その必要の限度を超えない範囲内で，例外的に許されるにとどまる。」（最三小判昭和４０年１２月７日判決）

この点、本事例の特殊要因としては、「緊急連絡先」として契約書に記載されていた賃借人の母親から居室内の荷物の処分について承諾を得ていたことであり、この点が法的にどう評価されるのかという点が問題になりました。

この事例で、裁判所は、結論として、賃貸人が荷物を処分したことは違法であると判断し、賃貸人に対して慰謝料として３０万円の支払いを命じています。

裁判所が、違法であると判断した理由は以下になります。

・賃借人が母親に対して緊急時の事務処理を委任していた事実や、緊急時には母に連絡してほしいとか，母の指示にしたがってほしい旨を述べた事実はない。

・したがって、賃貸人が賃借人の母親から動産の処分が依頼されていたとしても，このことをもって動産の処分について賃借人による承諾があったと認めることはできない。

・したがって、賃貸人が賃借人の承諾を得ないまま本件居室内の動産等を処分したことについて少なくとも過失があったといえるから，賃借人に対して、不法行為による損害賠償責任を負うことを免れないというべきである。

要するに、仮に賃借人の母親の承諾を得たとしても、賃借人が母親に「荷物処分等の判断についての権限を委任する」というような事情が明確に認められないと、やはり賃貸人による荷物処分等は違法になるということです。

また、慰謝料が３０万円とされた理由については、裁判所は以下のように述べています。

・賃貸人が賃借人の家財一式を全て処分したことにより，本件居室内で逮捕・勾留される以前のとおりの生活を直ちに続けることができなくなったものと認められ，従来どおりの生活の再建のためには各種の生活用品を揃えるなどの一定の時間や手数がかかることはごく自然であるといえるから，個々の動産が滅失・損傷した場合とは異なり，家財一式を失ったことによって賃借人に一定の精神的苦痛が生じたものといえる。

・そして，賃貸人により処分された動産の内容や金額を認定することが証拠上困難である点については慰謝料を算定する上でその増額理由としてしん酌することが可能というべきである。

・賃貸人は，本件居室に帰宅した賃借人に対して生活用品を揃えるための１０万円を直ちに交付しており，これによって賃借人の生活の再建が早まったといえるし，また，本件居室内の家財一式の処分に際しては，事前に賃借人の実母に対処方針を相談して，同人の承諾を得ていたこと，賃借人が逮捕されてから上記家財一式の処分まで２か月程度の期間をあけていたことがそれぞれ認められる

・これらの各事情を総合すると，賃借人の被った精神的損害を慰謝するに相当な額は，３０万円が相当である。

この種の自力救済の事案の慰謝料は、１００万円程度の慰謝料が賃貸人側に命じられることも多いのですが、本件では、賃借人の母親の承諾を得ていたという事情が慰謝料の金額の算定において考慮され、慰謝料が減額されたということになります。

なお、賃借人は、荷物そのものの損害として３０万円を賃貸人に請求していますが、賃貸人が１０万円を支払っていたこと、荷物の価値は１０万円を超えることはないと判断して、この請求は否定しています。

賃借人が逮捕されて長期間連絡が取れなくなるなどという事態はアパートオーナーにとって起こり得ることではありますが、その場合の対応は極めて慎重に行うべきということを改めて示した事案として参考になります。

この記事は、２０２２年１１月３日時点の情報に基づいて書かれています。

【賃貸アパートオーナーからの質問】

私は、父から相続した築４５年が経過した賃貸アパート（貸室４室）を所有しています。

老朽化が著しくなり、耐震診断をしたところ大地震で倒壊の可能性が高く耐震補強工事で約１８００万円程度かかると言われました。

それならば取り壊して土地を売却した方が良いと考え、そこで、入居者に退去してもらうよう解約の申し入れを進めてきましたが、１０年以上居住している入居者１名だけが退去を拒んできました。

弁護士と相談して、こちらからは立退料として１００万円を提示しましたが、入居者からは「１０００万円を払ってくれないと退去しない」と言われたため、訴訟を起こすこととしました。

立退料はどの程度が妥当なのでしょうか。

なお、この入居者の賃料は月額４万８０００円です。

【説明】

本件は、東京地方裁判所令和２年２月１８日判決の事例をモチーフとしたものです。

建物が老朽化しており建替えの必要性がある場合、賃貸人としては、現在居住している賃借人に対して、まずは賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。

この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から６ヶ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法２７条１項）。

しかし、賃貸人から解約の申入れをしたからと言って当然に解約が認められるわけではなく、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じないとされています（借地借家法２８条）。

建物の老朽化を理由とした解約申入れの場合、建物が倒壊寸前ですぐに取り壊さなければならないというような場合を除いて、建物の老朽化という事情だけではこの「正当事由」は認められず、それを補完するものとして「立退料」の支払いが必要となります。

立退料の金額については、法律上明確な基準があるわけではありません。裁判例を見ると、

・建物の老朽化の程度が高ければ、立退料も低くなる

・建物の老朽化の程度が低ければ、立退料は高くなる（もしくは立退き自体認められない）

という一応の傾向があるものの、具体的な金額はまさにケースバイケースで決められていますので、個々の裁判事例から検討をしていく必要があります。

東京地方裁判所令和２年２月１８日判決において、賃貸人側は立退料として１００万円が正当であると主張し、これに対して賃借人側は、訴訟段階では２００～３５０万円が妥当であると主張していました。

これに対して、裁判所は、賃料の約２０か月分にあたる立退料１００万円での解約申入れを認めています。

裁判所が立退料１００万円での解約を認めた理由は以下の通りです。

まず、建物がどの程度老朽化していたかという点について、裁判所は以下のように耐震診断の結果を踏まえて認定しています。

・耐震診断の結果によれば，本件アパートは，①その基礎は無筋状態であり，また数か所にひびがある，②壁は，耐力壁が不足し，少し片寄った状態に配置されているほか，外壁モルタルにひびがある，③老朽が進んだ箇所は，地震時の揺れに軸組が耐えられない状況も想定されるなどとされた上，建築基準法の想定する大地震で倒壊する可能性が高いとされたうえ，建物の縦方向と横方向で評価される評点（住宅が保有する耐力が必要耐力に占める割合を数値化したものである。）が１階においては０．３２と０．４５，２階においては０．６５と０．７３とされた（評点が０．７未満の場合に「倒壊する可能性が高い」と判定される。）。

・本件アパートの耐震補強工事費用が１６５０万８０００円（消費税別）と見積もられていた。

上記認定を前提とした上で、「正当事由」が認められるか否かについては、以下のように立退料の提供により正当事由が認められると述べています。

１　正当事由について

「本件アパートは，本件解約申入れ時において，築４５年以上が経過しており，本件アパート全体の老朽化が顕著であって，かつ耐震性の観点からみても倒壊の可能性が高く，また耐震のための工事には相応の費用を要するものということができるから，原告らにおいて本件建物を含む本件アパートの取壊しの必要性が高いものということができる。」

「また，共同住宅である本件アパートの収益物件としての機能を維持するためには，相応の修繕費用を支出する必要があることは優に認められ，本件アパートの状態や固定資産税評価額，本件契約の賃料等に照らしてみると，その方法として修繕が適切であるということができないから，この観点からも本件アパートの取壊し（又は建替え）の必要性が補強される（もっとも，原告らにおいて，本件アパートを建て替えたり，その敷地等を第三者に売却したりする具体的な計画は見当たらず，原告らによる自己使用の必要性が直ちに認められないなどから，この観点は重視することができない。）。」

「一方，被告は，本件建物を住居と使用し，本件解約申入れ時における賃料滞納事実が見当たらないことからすれば，本件建物使用に対する期待を保護する必要性が一定程度認められる。」

「そうすると，本件解約申入れについて，上記の事情から，直ちに正当事由があるとまではいえないが，正当事由を基礎づける事実が相当程度認められるものというべきである。」

２　正当事由の補完としての立退料について

「上記のとおり，正当事由を基礎づける事実が相当程度認められるものというべきであるところ，これに加え，被告に対する移転先の物件の紹介事実といった交渉経過，本件訴え提起時には，本件アパートには被告の他に居住者がいないこと，その他本件契約の賃料，本件アパートやその敷地の固定資産税評価額等の事情を総合考慮すれば，原告らによる申出額であり，本件契約の賃料の２０か月分以上に相当する１００万円を正当事由の補完としての立退料と認めるのが相当である。」

この記事は2022年10月10日時点の情報に基づいて書かれています。