借主から原状回復費用を支払ってもらったにも拘わらず、貸主が原状回復工事を行わなかった場合、借主はその返還請求をすることができるか。
【賃貸ビルオーナーからの相談】
当社は所有する賃貸ビルの一室を店舗用として借していました。
その後、この店舗の賃借人が退去することとなり、賃貸借契約を合意解約したのですが、その際に、契約書に従って原状回復費用を算定したところ、約593万円になりました。
賃貸借契約書では、「貸主の指定する業者で原状回復工事を行う」とされていましたので、解約合意書を取り交わした上で、上記工事費用から保証金を差し引いた残金320万円ほどを借主に支払ってもらいました。
その後、すぐに新賃借人が見つかり、そのままの状態で貸すということになったため、結局原状回復工事は行いませんでした。
そうしたところ、その状況を知った元賃借人から、
「原状回復工事を行わなかったのだから、当社としては支払った原状回復費用を返してもらいたい。」
と言われてしまいました。
当社は、返還しなければならないのでしょうか。
【説明】
本件は、東京地方裁判所令和元年10月1日判決の事例をモチーフにしたものです。
この事例では、借主が、契約解約時に貸主に支払った原状回復工事費用について、「原状回復工事を実施しなかったのであるから貸主の不当利得である」として返還請求訴訟を起こしたというものです。
この事案において、賃貸借契約書において、明渡し・原状回復部分については、以下のような規定がありました。
（イ） 借主は，賃貸借期間内に本件店舗を原状に復して貸主に明け渡さなければならない（１号）。
（ウ） 前（イ）の場合，借主が遅滞なく本件店舗を原状に復さないときは，貸主は借主に代わって借主の費用でこれを行い，収去した物件を任意に処分することができる（２号）。
（エ） 上記（イ）の原状回復工事については，貸主の指定する業者で貸主の指示に従い実施するものとする。（３号）。
このような契約条項を前提とした上で、貸主と借主は、賃貸借契約の解約合意書で主に以下のように合意をしていました。
・本件賃貸借契約のうち本件賃貸借契約書第２３条に基づき，貸主指定業者により原状（スケルトン状態）回復を行い，本件店舗の明け渡しを完了することを及び貸主は確認する。
・借主は，貸主に対し，原状回復工事費用５９４万円（消費税込）を貸主からの請求に基づき，平成２８年６月１５日までに支払うものとする。
・貸主及び借主は，本件合意の書面に定める他に，何らの債権債務が存在しない事を確認する。
このような事実関係を前提として、本件において裁判所は、貸主と借主との間の解約時における合意内容を、
「借主が本件店舗の原状回復工事に要する費用５９４万円（消費税込）を同年６月１５日までに貸主に支払うことにより借主の本件店舗の原状回復義務を免除し，本件店舗の明渡しが完了することとし，解約日までの賃料や敷金等の清算を行い，その他に本件賃貸借契約に関し，借主及び貸主は何ら債権債務が存在しないとする合意であると解するのが相当である。」
と認定した上で、
「その後の事情の変更により，貸主が原状回復工事を実施しなかったり，原状回復工事の施工内容が変更されて費用額が上記金額と異なったりしたとしても，その清算を行わないことを前提とした合意であると解される。」
と述べて、借主からの返還請求を認めませんでした。
本事例では、裁判所は、貸主と借主との間の解約合意内容は、借主が貸主に原状回復工事相当額を支払うことにより借主の原状回復義務の履行に代えることを合意する旨にとどまるのであり、また、これをもって貸主と借主間に債権債務関係は何ら存在しない合意もされているので、これを超えて借主が貸主の指定する業者に原状回復工事を委託するという趣旨までは含まない、という解釈をしたと考えられます。
本件のように、貸主が原状回復費用を受領したものの、その後原状回復工事を行わなかったという場合に、返還義務を負うかどうかは、賃貸借契約書と契約解約の際の合意内容の解釈が重要となりますので、事後のトラブルを防止するためには、この点双方に認識の相違が無いように定めておく必要があります。
このようなトラブル防止のために、解約時にどのように合意をしておくかということについて、本裁判事例は一つの参考となる事例と言えます。
なお、同じ争点が問題となった事例として、東京地方裁判所平成29年12月8日判決の事例もありますので、こちらもご参照ください。
この記事は2022年4月10日時点の情報に基づいて書かれています。